袁春林

 （中国建筑西南设计研究院有限公司，四川 成都 610084） 

摘  要： 本文拟从价值工程的角度，运用定量分析法，确定住宅小区各组成部分的功能目标成本，据此对住宅小区的规划设计进行优化，使住宅小区各组成部分的成本与功能相匹配，达到企业与用户利益的完美结合。并通过房地产开发规划设计中的应用价值，为价值工程在工程建设领域的进一步应用提供一种借鉴思路，从而保障建设资金的有效运用。

    关键词：价值工程；功能目标成本；规划设计；优化

    一、价值工程的概念

价值工程是一种系统地、有组织地对某个产品或系统进行功能分析以及方案创造，评价和实施，用最低的寿命周期费用实现用户所要求的功能。价值工程研究用最低成本实现产品必要功能，从而提高产品价值、节约能源、改善服务、降低成本。作为一种相当成熟的技术经济分析方法，价值工程可以用于住宅小区规划设计的优化

     二、住宅小区规划设计中引入价值工程的必要性

   1．当前住宅小区开发规划设计中的误区

    （1）小区的环境与配套设施建设成本与其功能不匹配。这里有两种典型情况，一种情况是：由于我国现行的土地制度是有偿有限期使用制度，房地产开发企业要取得土地，必须支付土地使用权出让金，土地使用权出让金往往高达开发总投资的20%—30%。房地产开发企业为了追求开发利润，总希望在有限的土地上尽可能的增加住宅建筑面积，在小区的规划设计中打擦边球，尽量做够容积率，使小区的环境只是少许杂乱无章的景观元素的罗列和植物的无序堆砌，配套设施也只是将就使用。这样 小区住宅的可销售面积虽然增加了不少，但销售量与销售价格却不尽人意；另一种情况是：房地产开发企业意识到了住宅小区的环境和配套设施建设对于房地产开发的重要性，但没有经过充分的市场调查，不知道购房者的真正需求，在住宅小区的规划设计中投入大量资金进行小区的环境和配套设施建设，而相应的投资建设却没有经过充分的调研与论证，设计了许多形式主义的且与住户需求不匹配的景观和配套设施，结果是投入很大而收效适得其反。对于房地产开发企业而言，开发成本大大增加，销售业绩与销售价格却不能得到有效的体现，严重影响了房地产开发投资效益。

   （2）住宅群体功能与成本不匹配。住宅群体功能不足，虽然成本低，但不能有效满足用户对于居住的需要；住宅群体功能过剩，造成资源的极大浪费，特别是国家实行设计质量终身负责制后，设计人员更是只注重结构的安全性和稳定性，设计过于保守，导致建设成本不必要的增加，从而影响房地产开发企业住宅产品定价。使住宅房价让普通居民无法承受，房地产开发企业难以及时回收投资，最终导致房地产开发企业无法获取预期的投资收益。

   2．住宅小区规划设计中引入价值工程的重要意义

现代住宅产业的规划设计不仅仅是一项纯技术性工作，作为房地产开发商，要研究市场以及购房者的心态，正确处理好住宅小区各部分功能和成本之间的关系。若功能与成本不匹配，可能使住宅小区的销售受到影响，造成企业资金无法收回，影响企业的正常经营。怎样才能使成本与功能相匹配，以最小的成本达到最完美的功能呢？这是摆在每个开发商面前的一个重要问题。因此，本文拟从价值工程角度，对住宅小区各部分进行功能定义、功能整理和功能评价，据此确定住宅小区各组成部分的功能目标成本，使其成本与功能相匹配，从而达到既能规划设计的优化，又能满足人们日益提高的多元生活需要。

    三、价值工程在小区规划设计优化中的应用

    本文通过对某典型住宅小区的功能分析，探索在住宅小区规划设计中运用价值工程进行优化设计的思路和方法，在具体应用时，要进行充分的市场调查，了解消费者的经济承受能力，把住宅小区的功能界定在相应的水平上，并加以必要的修正。

案例简况：某房地产公司拟开发一住宅小区项目，该项目占地9800m2，总建筑面积99800 m2，建安工程费用约1.50亿元人民币。

市场地位：根据市场调查及该小区所处区位，开发商拟将该小区定位为中档住宅小区。

规划设计：项目由权威建筑师及专业人士精心设计，外型气派美观，匠心独具，充分展现了“发展与环境”的主题思想。小区主要由住宅群体、道路交通、停车场、商业网点、教育设施、娱乐场所、室外景观、环境绿化组成。其各部分成本构成如下表：

               优化前各部分成本构成一览表 （万元）

住 宅 群 体	道 路 交 通	停车场	超 级 市 场	教 育 设 施	娱 乐 场 所	室 外 景 观	环 境 绿 化	合计
10943	369	922	753	1107	353	169	384	15000

1．住宅小区功能定义（如下表）

 

    2． 住宅小区功能评价

   （1）功能评价方法

    这里我们探讨通过建立关系矩阵的方法以量化评价结果，建立评价关系矩阵的主要依据是用户及专家对住宅小区各组成部分的重要程度评分，具体步骤如下：

   A. 建立评价关系矩阵

    评价指标集合 A=[A1，A2，A3，A4]=[居住性、舒适性、便利性、安全性]

    调查评语集以十分制评分

    居住者和专家们对第 i个指标（共有m个分项指标）的评分形成矩阵Ei

    评分矩阵 Ei=[ei1,ei2……eik]^T

    其中行向量 eik=[eik1,eik2,eik3……eik8]   (i=1,2,3,4  k=1,2,3……m)

    表示根据评语集合V对第i 个指标的第k个分项指标的评分以百分制评分

    B.确定指标权重

    在整个评价体系中，各个指标所占的地位有轻有重，为了得到准确的评价结果，必须确定各个指标的权重，这个权重可以通过专家与用户评价的加权统一方法得到。

    总体指标权重分配行向量 Ai=(A1,A2,A3,A4) 以十分制评分

第i个指标的第k个分项指标的权重分配行向量

    Bi=(Ai1,Ai2……Aim)  (I=1,2,3,4   k=1,2……m)  以十分制评分F

    C.    计算功能评价系数

    首先计算住宅小区各组成部分所得评分总和即∑AiBiEi，再计算各组成部分评分总和∑∑AiBiEi，最后计算功能评价系数Fi=∑AiBiEi/∑∑AiBiEi

     D.本文通过收集相关价值分析打分的数据，并加以必要的修正得出，仅代表作者本人的观点，在具体操作中应根据项目具体情况加以确定。

     E. 经整理并计算各组成部分的功能系数见下表。

    其中，纵列是住宅小区具有的功能及其子功能，横列是各组成部分的名称，以Ai,Bi分别表示各功能和子功能对整体功能重要的程度。

   （2）功能评价系数的确定

                       功能评价系数表

 

    （3）住宅小区各主要组成部分功能评价系数为：

住 宅 群 体	道 路 交 通	停车场	超 级 市 场	教 育 设 施	娱 乐 场 所	室 外 景 观	环 境 绿 化
0.76	0.03	0.03	0.05	0.07	0.02	0.01	0.03

    3．功能目标成本的确定

    一个成功的住宅小区不但要满足人们对现代生活的追求，而且要使住宅小区各组成部分分配到的成本比例与其功能重要程度相匹配，达到资金的最佳利用，从而获得最佳的经济效益。

    根据公式 V=F/C

    则： Fi=CVi

    其中 C —住宅小区建安工程费

         Vi —住宅小区各部分功能评价系数

         Fi —住宅小区各部分功能目标成本

      优化后各部分成本构成一览表（万元）

住 宅 群 体	道 路 交 通	停车场	商 业 网 点	教 育 设 施	娱 乐 场 所	室 外 景 观	环 境 绿 化	合 计
11472	387	387	741	1112	322	177	403	15000

    4．根据功能目标成本对住宅小区规划设计进行优化

住宅小区各部分功能目标成本确定之后，房地产开发企业根据功能目标成本对住宅小区的规划设计进行优化，使小区各主要组成部分成本与其功能相匹配，从而达到住宅小区规划设计的优化，这是有效使用建设资金，获取最大经济效益的重要方法。             

     四、结论

    本文通过对住宅小区的功能定义、功能整理和功能评价，探讨了住宅小区规划设计中运用价值工程对其进行优化设计的方法。通过在房地产开发中运用价值工程，使成本与功能相匹配，达到优化设计的目的，让房地产开发企业与用户的利益达到双赢。同时，本文通过对价值工程在房地产开发规划设计中的应用价值，为价值工程在工程建设领域的进一步应用提供了一种借鉴思路，从而保障建设资金的有效运用。

 

 

 

 

 

 

 

 

参考文献：

1、郑小晴. 《房地产技术经济学》. 重庆大学出版社.

2、孟茜. 《价值工程在房地产开发企业的应用》.中国房地产，1998，1.

3、王应明. 《技术经济学》. 中国经济出版社.

4、蔡镇. 《跨世纪居住园区的环境观》住宅科技. 1997，4.

5、Roger ,Flanagan,  Brain  Tate , Cost  Control  In  Building  Design, Blackwell  Science ltd,  1997.

6、Denny，Palmer,  Construction  Management  New  Directions,  Hartnolls  Ltd, 1997.