摘  要：随着可持续发展及“绿色建筑”理念的推广，维修改造项目日趋增多。本文分析了维修改造项目的特点、投资控制的难点等，并以一个改造项目为例浅谈了维修改造项目投资控制的有效措施，旨在为维修改造项目投资控制工作提供指导。

关键词：维修改造项目；投资控制；特点；难点；措施

房屋是社会的财富，是业主最重要的财产之一，加强房屋的维修改造，能使其“物尽其用”；可以使房屋完好、增值，有利于延长其使用寿命，减少房屋的自然淘汰率；做好房屋建筑的维修和保护，使其能充分地为社会服务，在一定程度上能缓解供需矛盾。

一、    维修改造项目的特点

维修改造项目与新建项目在管理上有很多共同点，但维修改造项目有一些自身的特点，而这些特点却对维修项目能否顺利及改造造价均影响较大。故在维修改造项目管理中应针对性地开展工作，使项目顺利进行，并有效项目控制投资。

维修改造项目与新建项目相比，它有如下特点^【1】：

①  维修改造项目更繁琐；

②  涉及各方协调的事务多；

③  施工技术更复杂；

④  施工组织难度大；

⑤  很多时候不能像新建项目有一套正常的施工顺序；

⑥  受场地限制较大；

⑦  不可预见的情况多；

⑧  方案变动的概率要远大于新建项目；

⑨  材料管理更复杂，尤其是新旧材料的交叉管理；

⑩要求工程相关各方工作时要更加配合及细致。

二、    维修改造项目投资控制的难点

维修改造项目存在诸多不确定因素、工程量较难核算、原始资料不足或缺失等特点，这些都增加了投资控制的难度，具体难点有以下几方面：

1、     需求方案不确定

维修改造项目普遍存在管理制度不完善、可操作性不强的现象。发包人事先没有确定一个完善、明确的需求方案，只是有了一些大概的想法后就开始实施，结果在施工中才发现有很多问题需要重新考虑，出现了“边干边改”的现象，容易导致工程投资失控。

2、标准规范定额缺项

一般土建安装工程都有详细的结构构造措施，施工规范及质量检验验收标准，确定造价所依据的定额项目也比较齐全，详细具体。而有关维修改造项目设计、施工、计价等方面的法规较少或不细致明确，如保护性拆除定额缺项，使计价工作控制缺乏足够的依据。

3、施工方案变化多

装饰维修改造项目是以实现建筑物的功能为前提，以美学为原理。由于施工工艺、技术、材料更新较快，人们的审美观点也在不断变化，业主对装饰效果的要求往往是一天一变化，甚至存在只注重效果而忽视功能的情况，使得装饰维修改造项目具有相对动态性及不可控性，为工程的投资控制带来难度。

4、设计变更和工程量签证单多

大多数维修改造项目的共同特点是工程设计图纸内容不到位，工程量多以现场经济签证为主，且隐蔽工程较多。对维修工程的审核也主要是“秋后算账”式的工程竣工结算，施工单位常利用业主管理经验不足、施工工期较长等特点，办理很多设计变更和工程签证单，工程量和工日往往重复计算，给工程结算留下隐患。

5、材料品种多、规格多、品牌多、价格差异大

有的施工单位只把品牌、单价、数量及合计金额列出，而不写清规格、型号。由于装修材料规格、型号不同，价格差异很大。不写清规格、型号，施工单位购买材料时可能出现很大出入。对材料准确把握的难度大，对询价工作质量要求较高。

三、    以一个工程实例浅谈维修改造项目投资控制措施

（一） 某改造项目背景介绍

某项目装饰装修工程维修改造，有明确的投资限额，但需要尽快投入使用，工期紧迫，使用单位事先没有确定一个完善、明确的需求方案，改造范围不明确，只有大概的想法便开始设计、施工。改造后的部分会议室要达到国际接待标准，施工单位的选择未通过公开招投标，未对投资、效益、功能间的最佳结合点进行论证，存在对功能改造不足、对功能需求预判不足、盲目追求装饰效果、新旧改造设备或系统不匹配影响使用等现象。导致在施工过程中甚至部分部位施工完成后才发现有的功能需重新定位，改造方案未固化，出现了“边干边改”的现象，投资控制工作困难。

（二） 采取的投资控制措施

鉴于维修改造项目项目的具体特点及难点，结合上述维修改造项目项目的具体背景，笔者认为，在维修改造项目投资控制及管理工作中要做好以下几方面的工作：

（1）、重视立项阶段投资控制。维修改造项目立项阶段对整个工程项目的实施及造价控制都起着重要作用。立项阶段要确定维修改造建筑工程的项目名称、维修改造的目的和意义、改造项目内容说明、改造范围、改造标准、功能需求、资金来源、总投资、计划工期等。维修改造项目的立项编制要从实际出发，实事求是。一方面维修的范围、规模、标准、配套工程等要切合实际，不可盲目追求高标准、高质量，要正确评估需改造建筑的性质、工程造价的投入与改造效果三者的比例关系；另一方面也不可将改造标准水平定得过低，否则会妨碍技术进步，影响使用效果。

（2）、重视工程方案设计。在满足装饰功能的基础上正确运用限额设计和价值工程的方法，处理好功能、技术与经济的关系。在方案设计前，应收集前期资料，认真考察现场，仔细了解使用单位功能要求，对用户使用功能的要求要反复确认和论证，尽量避免因功能需求的变化造成设计变更、甚至已施工完毕后再拆除重做。设计人员应到现场实地考察，设计出的图纸必须与实际情况相符，达到一定深度，完全满足施工要求，设计出一套既满足使用功能又经济合理的维修改造方案，同时还应满足设备材料采购、非标准设备制作、施工条件和施工工艺等要求^【2】。

（3）、通过公开招投标，选择综合实力强、信誉好、有类似工程经验且投标报价合理的施工单位。在施工管理阶段，要加强对施工单位的协调管理。在签订工程合同时，要明确在施工质量、文明施工、安全措施、结算依据、内业资料等方面对施工单位的要求。上述维修改造项目中，由于施工单位的确定未通过招投标，为业主指定，其综合单价为经评审后单价，由于工程的特殊性，使用单位各部门提出的超出原清单编制范围的指令及对做出来效果不满意的部位要求重新整改的指令较多，产生的工程变更较多，增加了投资控制工作的难度。

（4）、在维修改造项目项目中，高度重视工程现场的原始状况。应由监理单位或建设单位牵头，组织造价单位、施工单位对施工现场的原始状况进行记录，留下影像资料，并将现场原始状况复核经各方确认。做好改造实施前后的对比及取证工作，为日后工程结算留有依据。

（5）、工程开工前施工单位应制定具体详细的施工方案和进度计划，建设单位及监理单位要对上报的施工方案进行严格审核，并对方案的经济性进行论证和比选，尽量做到技术可行、经济合理。

（6）、监理单位应认真履行监理义务。监理工程师是否尽职尽责，对工程投资控制有较大的影响。建设单位、监理单位、造价单位等应经常沟通，将工作中遇到的问题及合理建议以业务联系单、书面汇报、召开专项讨论会议等多形式结合进行以利于工作开展。

（7）、严格控制设计变更及工程签证。对于必须发生的设计变更，应严格审批。建设单位、监理单位、造价单位应共同对变更实施前后的现场情况进行见证，为日后工作开展做好资料搜集。同时，施工过程中需要办理签证的，应要求施工单位上报工程签证单的同时，必须附相关预算，报监理工程师、造价工程师、建设单位审核后予以办理，并随时汇总变更对投资的影响，且不偏离投资目标。

（8）、由于维修改造项目的预见性、可控性较差，因此维修工程的计量显得更为重要。要求计量收方工作能及时进行并做好原始资料记录，争取使计量收方工作及时、准确、真实。

（9）、重视拆除材料的处理。对于拆除材料应从有效控制投资的角度分情况处理，做好残值回收工作。

（10）、重视内业资料的管理。在项目投资全过程控制中，工程师应经常查看施工现场，了解现场施工进度及实际情况等，并采用摄像、拍照、做记录等方式做好基础资料的搜集，并对设计变更通知单、工作联系单、技术核定单、施工方案、会议纪要等资料分类存档，为结算办理、签证办理等做好准备工作。

四、    结语

维修改造项目投资控制，不能只注重竣工结算的审核，即事后控制，要充做好事前控制，即立项、设计和招标阶段的重要性，再结合施工阶段的事中控制。在事前、事中和事后各个环节精打细算、条条落实，才能达到有效控制维修改造项目投资的目的。

参考文献：

【1】  李鹏.刍议维修改造工程项目的管理. 黑龙江水利科技, No·6·2008.

【2】  鲍静. 论维修改造工程的全过程成本控制. 山西建筑, 2011年10月第37 卷第 30期.