张廷学

（中国建筑西南设计研究院有限公司，四川 成都，610093）

摘要：修建性详细规划在整个城市建设建设中发挥着重要的作用，本文主要结合自己的工作经验，分析了修建性详细规划阶段项目的构成和计价特点，探讨了如何提高投资估算的科学性、合理性、准确性。

关键词：修建性详细规划；投资估算；编制方法

 1 引言

   近年来，随着我国社会经济的不断发展和国家新型城镇化规划(2014-2020年)的发布，加快提高城市化水平已成为各级政府的重要工作内容。作为城市化建设的重要前期工作，修建性详细规划在城市规划中起着承上启下的作用，可以有效地将城市规划和城市建设联系在一起，为城市建设提供重要依据。如何做好修建性详细规划工作，编制合理、准确的投资估算，为相关部门提供可靠的决策依据，已成为规划师、造价工程师必须认真研究和思考的重要课题。

2 修建性详细规划投资估算的特点

2.1 规划项目的构成特点

规划项目的建设内容涉及建筑工程、市政工程、水利工程、维修改造工程等多个方面，每一个方面都由多个单项工程组成，每个单项工程的建设内容、工程特点、投资结构又各不相同。例如在建筑工程工程中，就可分为民用建筑、厂房、仓库及配套工程等。民用建筑又包括：住宅及其配套设施、宾（旅）馆、招待所、学校教学楼及其附属设施、医疗用房及其附属设施、办公楼、科研楼、综合楼、商店、文化馆、影剧场（院）、体育场（馆）、图书馆、展览馆、文体活动中心、车站候车室、码头候船室、机场候机楼、商业仓库、民用车库，及其它法律法规规定的建筑等。市政工程包括；道路交通工程，如道路、立交、广场、交通设施、铁路及地铁等轨道交通设施；河湖水系工程，如河道、桥梁、引（排）水渠、排灌泵站、闸桥等水工构筑物；地下管线工程，如供水、排水（包括排雨、污水）供电、通信、供煤气、供热的管线部分及特殊用途的地下管线和人防通道等；架空杆线工程，如不同电压等级的供电杆线、通信杆线、无轨杆线及架空管线；园林绿化工程，如行道树、灌木、草坪、绿化小品（如绿化中的假山石、游廊、画架、水池、喷泉等）。由此此可见，规划项目的建设内容繁多，是一项复杂的系统工程。

2.2规划项目的计价特点

    由于规划项目的构成特点，使其投资估算的编制具有综合性、概括性、个别性、动态性等特点。

2.2 .1综合性是指规划项目涉及多类建设内容，既包括建筑工程、市政工程，也包括水利工程、维修改造工程等。其估算指标涵盖了建设部门、水利部门等发布的所有计价依据，是多类别项日建设投资的综合性文件。

2.2 .2概括性是指规划项目的方案说明和设计比较粗，无论是建设部门、还是水利部门等发布的估算指标都不能完全适用，估算指标包括的内容更多、更具有综合性。

2.2 .3个别性主要是规模差异、工程差异、地区差异、组价差异等。不同的规划项目具有不同的特色，就会在实物形态上存在较大的差别；即便同一规划项目，不同的单项工程也有不同的结构、造型、装饰、面积和体积，在建设时采用不同的建设方法和施工材料；维修改造工程所采用的材料和施工工艺不同，其造价也会有很大的差异；此外，规划项目还要适应当地的水文、气候、地质等自然条件和风俗习惯。所有这些因素，最终会导致规划投资项目的投资千差万别。

2.2 .4动态性是指建设项目投资并非固定值，会因相关因素影响而不断变化。规划项目从规划到建成，建设周期都比较长，这就要求估算时要充分考虑到在市场经济条件下，由于建设条件、实施时间、建设期限等因素的不同，考虑到建设期的动态因素，即价格、建设期利息、国家及地方政策等因素的变动，导致的量差、价差、利息差、费用差等“动态”因素对投资估算的影响，对上述动态因素采用必要的调整办法和调整参数，尽可能减少这些动态因素对投资估算准确度的影响，对建设投资进行较为准确的动态控制。

3 修建性详细规划投资估算存在的主要问题

投资估算是修建性详细规划的重要组成部分,是项目经济评价的基础和项目决策的重要依据,它直接影响着项目决策者的决策,对控制项目投资有着不可替代的作用。由于种种原因,建设项目投资难以控制的现象较为普遍。工程投资控制源头在于项目的前期工作上,也就是修建性详细规划的投资估算。现在工程实施出现概算超估算,控制价超概算,结算超控制价的现象司空见惯,是建设参与方利益博弈的结果,最终的矛头都指向投资估算,因为投资估算是各阶段工程造价的坐标原点,投资估算中存在的具体问题如下：

3.1 投资估算方法方面

目前我国大部分行业都结合自身特点，由主管部门制定了本行业可行性研究报告编制内容、深度规定等行业标准，我们编制投资估算时，一般是依据投资估算指标、类似工程的造价资料、现行的设备材料价格并结合工程实际情况来进行的。但对于修建性详细规划，全国还没有修建性详细规划的投资估算编制办法和估算指标，实际工作中只能参考各行业可行性研究报告的估算指标，由于估算指标具有时效性，从指标的搜集、编制、发行，经过一段时间的使用，实用性已大打折扣。而类似工程的造价资料，诸如技术经济指标之类目前社会上也很散乱，缺乏统一的管理。由于工作的需要，造价人员往往个人或单位做一些积累，但毕竟受工作范围所限，所积累的资料涵盖面较小。另外修建性详细规划阶段的造价资料与施工阶段的承包合同价、结算价、竣工决算资料是不连续的，是完全脱节的，因此，资料缺乏完整性、系统性、可靠性，影响了投资估算的准确性。

3.2 设计文件编制深度问题

规划图纸和说明是投资估算编制的主要依据,但在现行的行业习惯中,设计市场普遍存在设计周期短的现象,由于设计周期缩短,协调的部门如市政、电力、水利等没协调好,地质勘察测量资料粗糙,外部调查不够详细,模糊性大,导致规划说明和方案设计图纸粗糙,不确定因素多,达不到编制深度要求,其后的施工图图纸变更、方案推到重来或重大调整的现象时有发生。过多的不确定因素要靠造价人员的判断能力和经验估计确定,势必影响投资估算的准确性,也给建设单位追加投资和项目主管部门压缩投资留下了缺口,例如管线迁移的不确定性,地质勘察资料的不足影响对排水管道地基处理费用的考虑,都可大大影响投资估算的准确性。

3.3 设备、材料价格问题

建设项目投资由建设项目的工程费用、工程建设其他费用及预备费组成，工程费用包括建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费。而设备购置费及材料费在建安工程造价中占有很大的比重，在一些大中型工程项目中，设备、材料费占建安工程造价的50-70%.实际工作中，设备购置费及材料价格的确定往往是造价人员深感头疼的事情，对有些设备，由于信息渠道不灵，无法了解到确切的生产厂家及准确的价格信息，投资估算时只能参考同类设备或其它设备的价格，势必造成设备价格水平失真，估算价格与实际价格的脱节。另外，对于建筑、安装材料，各地造价管理部门在价格的采集方面做了大量的工作，定期发布材料信息，使材料计价难的问题得以缓解，但覆盖面还不够，同时材料指导价都有滞后性。因此，设备购置费、材料费的合理确定是一项十分紧迫而重要的任务。

4 做好修建性详细规划阶段的投资估算的几点建议

4.1 加强前期对项目基础资料的实地收集

工程项目具有单一性和一次性的特征，每一个项目不可能完全相同，投资估算也不可能生搬硬套其它项目。因此，在编制投资估算中，一定要加强对项目基础资料的调研工作，不但要掌握项目详细的工程方案、设备方案，熟悉当地的工料价格、估算指标和定额，还应当到工程实地充分收集一些看似简单、但可能会对投资产生重要影响的资料信息，例如：用地落实情况（用地大小、土地规划性质、征地拆迁规模及补偿标准、周边类似地块出让价格等）、外部基础设施配套情况、建设区域环保节能要求、当地直接与建设有关的税费标准（如市政基础设施配套费、地下室易地建设费等）等情况。另外，在生产性项目中，还要到现场确认引进专有技术，以及购买专利、商标、专业软件、特许经营权的花费情况。

4.2 合理确定投资估算方法

规划项目涉及多类建设内容，既包括建筑工程、市政工程，也包括水利工程、维修改造工程等。由于目前全国还没有修建性详细规划投资估算指标，因此，应根据项目具体情况，合理选择估算方法，首先对市政工程、水利工程等，其主管部门如住建部、水利部等发布了投资估算编制办法和估算指标的，应严格按编制办法和估算指标执行。其次建筑工程、维修改造工程等没有估算指标的，一般采用类似工程的造价指标进行估算，估算中应该认真分析各类项目的组成内容、工艺流程、工程特点和类比工程的差异，对指标进行修正。第三，由于科学技术的不断进步，新材料、新工艺、新技术不断涌现，对此类项目的估算，应通过广泛的市场询价，通过认真分析后确定。最后，要不断收集已经完成项目的造价资料，分析其综合造价指标，以及各类建筑物、构筑物、工艺安装、配套设施等的单位造价指标．并按不同工程特点、建设条件、规格类型分别列表统计，最终建立更加综合，更加适应修建性详细规划阶段的投资估算指标。

4.3 增强设计人员责任心，保证设计质量

应在设计人员中强化经济意识，加强技术与经济的有机结合。使他们认识到，造价控制不只是造价工程师的事情，它贯穿于项目建设的全过程，设计专业也有义不容辞的责任。对设计文件不仅技术上可行，而且必需达到国家规定的设计深度，严格执行设计标准，保证工程设质量，建立健全质量保证体系，增强设计责任感。不能以设计周期短为由,提供粗糙的图纸,深度达不到国家标准要求,如果依据的设计说明和图纸都不准确，就不可能保证估算的质量。

4.4 建立设备材料库并及时更新

投资估算是对项目投资在某一时刻的静态反映。但是作为影响投资的重要内容，工程材料、购置设备的市场价格会存在一定波动，是时刻变化的。随着时间的推移，这种市场价格波动幅度往往难以准确预测，这不免会给后期投资控制带来不确定性。特别是，在编制投资估算过程中要密切关注大宗材料、关键设备价格变化对投资估算的影响。为此，除了利用各地的工程造价信息外，还要自己主动积累，分门别类建立设备材料库并及时更新；同时还要紧密关注国内外宏观经济走势、国内产业政策调整、汇率变动、进口设备税收优惠政策变化等相关因素，及时准确地在投资估算中予以适当反映。

总之，修建性详细规划阶段的投资估算的编制是一项技术性要求较高的系统工作。从事该工作的造价人员不仅要有较高专业水平，还要对各类规划项目有较为全面、深入的了解和认识，并且要抓住不同类型项目的投资特点，熟悉各种投资估算编制方法和适用条件，加强对项目基础资料的整理分析，把握国家有关法律政策和经济发展整体走向，确定项目的债务融资方案，才能最终保证投资估算的科学性、准确性，为城市规划建设提供可靠的决策依据。