价值工程在老年居住建筑项目中的应用
汤菁华
（上海申元工程投资咨询有限公司，上海 200000）
摘 要：目前我国老龄化人口增长迅速，虽然国内建筑行业在老年居住建筑方面发展迅速，但是在设计、建筑成本控制、运营维护等方面还未能跟上社会发展的需求。本文主要针对当前老年居住建筑建筑成本控制方面的问题进行分析，对价值工程在老年居住建筑工程造价管理中的应用进行探讨，希望帮助行业提高经济效益，增加建筑产品品质。
关键词：价值工程；老年居住建筑；工程造价管理
根据民政局发布的《2014年社会服务发展统计公报》，当年16-60 周岁的劳动年龄人口 9.16 亿人，占总人口的比重为 67.0%，60 周岁及以上人口 2.12 亿人，占总人口的 15.5%，65 周岁及以上人口 1.38 亿人，占总人口的 10.1%。而其中这2.12 亿的老龄人口也让中国成为了世界上第一个老年人口突破 2 亿的国家。根据联合国发布的最新预测，到 2050 年时，中国 60 岁及以上老人将达 36.5%。老龄人口的迅猛增长同时激发了老年居住建筑的需求。目前，参与到老年居住建筑开发的主要有政府机构、国内老年人护理机构、国内房地产开发商及境外房地产开发商或老年人护理机构等，但市场尚未形成较为统一的产品标准。同时，由于老年人建筑产品的特殊性，往往在开发过程中难以控制工程造价，并使建筑产品的品质无法达到预期。下面就价值工程在老年居住建筑项目中的应用进行分析研究。
1 价值工程在老年居住建筑项目中应用的目的及重要性
价值工程（value engineering，VE），又称价值分析，是一门技术与经济相结合的现代化管理科学。它通过对产品的功能分析，研究如何以最低的成本去实现产品的必要功能。因此，应用价值工程，既要研究技术，又要研究经济，即研究在提高功能的同时不增加成本，或在降低成本的同时不影响功能，把提高功能和降低成本统一在最佳方案之中。由于功能和成本是建筑工程项目中最重要的组成因素，因此价值工程分析是近年来许多建筑工程，尤其是大型复杂项目如超高层、大型综合体项目，功能性建筑如医院、厂房等的重要工程造价控制手段。
随着社会的发展，老年人都希望有更多的选择，相比以往，越来越多的老年人对老年生活的品质及养老机构的服务有了更高的要求，因此老年居住建筑的功能性也越来越受到关注。另一方面，由于中国的人口基数大，随着老龄化人口的极速增加，老年居住建筑也会越来越多得占用到社会资源，考虑到社会资源的有限性，如何有效地使用社会资源将会成为建筑行业乃至整个社会发展的重要课题。在老年居住建筑项目中应用价值工程分析正是为了能在一定的建筑成本及社会资源范围内把老年居住建筑的功能发挥到最优。
2 价值工程在老年居住建筑项目中的具体应用
2.1 功能定位
国内目前解决老年人居住问题的努力还远没有达到令人满意的程度，对于不能居住在家中的老年人，常常只能选择无趣的高制度化的养老院，或选择不能提供连续性服务的医院或护理院机构。市场上大部分老年居住建筑的功能定位相对比较模糊或比较单一，往往都定位在适合大部分老年人的养老院。但参考国外老年居住建筑的发展的经验，老年居住建筑对功能的要求远高于普通建筑，且具备一定的特殊性，目前比较单一的功能定位无法满足市场发展的需求。另一方面这种模糊的定位也对工程造价的控制带来了很大的难度，很难在有限成本的前提下把建筑功能做到最优。所以，在项目策划及决策阶段细分并明确功能定位将对后续的工程造价控制带来很大的帮助，并且是在设计阶段进行价值工程分析的重要基础。
目前国外较成熟的老年居住建筑分类包括成人日间看护机构、长期护理机构、援助式居住机构、独立式／集合式居住机构、痴呆症和阿兹海默症患者的专业援助式居住机构、临终关怀机构、连续护理退休社区及活跃成人社区等。不同的功能的机构将会带来不同的价值工程分析目标，如何在项目投资策划及决策阶段跟据市场及自身需求细分并明确建筑功能定位，将对所建机构下一阶段的价值工程分析起到指导性作用。
2.2 老年居住建筑需关注的功能
由于国内老年居住建筑尚处于起步阶段，下面将列举一部分国外先进项目关注的重点功能以及此功能将涉及到的与成本控制有关的专业：
（1）声学控制。听力丧失是老龄化过程中的一个重要方面。美国国家老年协会指出“在美国，三分之一的 65 岁到 74 岁的人口，以及一半以上的 85 岁老人都饱受着听力问题的困扰”。老年居住机构中拙劣的声学设计会对居住者的“听”和“被听”造成困难，可能会引发他们的社会不适，导致恐惧、困窘、消沉以及隔离感的产生。声学设计将主要影响到室内装修、外墙系统、空调系统、呼叫系统及一些特殊声学系统的成本变化。
（2）照明设计。照明设计能够增强老年人的独立性，应该对老年人的生物学老化过程作出回应。不当的照明设计会恶化已经损伤的视力，会造成影响老年人灵活性和平衡能力的危险环境。恰当的照度水平可以使空间充满活力。它有助于识别色彩，使食物看上去更加美味可口，增加居住者与他人的接触，更清晰地感知空间，更容易找到方向。照明设计将主要影响到电气照明系统的成本变化。
（3）室内设计。对许多老年人来说，他们的住宅或护理机构的室内设计比其他任何问题都重要，尤其是室内细部设计是老年居住建筑项目成功的关键。举例而言，器具或扶手错误的安装高度、不正确的扶手形状、地面上对比强烈的图案、没有扶手的椅子和床、错误的地毯选择造成由于失禁带来的污物与气味等都是老年居住项目室内设计中最敏感的一些方面。如何将有限的室内装修成本分配到最需要关注的功能中是室内设计价值工程的重点。
（4）道路识别。任何一座建筑中的道路识别系统都是使居住者和来访者获得舒适感的重要方面，特别是对于那些在环境中缺乏安全感的人来讲尤其重要。对于那些腿脚不太灵活，正面临着生活方式巨大转变的老年人来说，让他们在自己所在的居住或护理机构中尽可能毫不费力地找到路是特别重要的。因此道路识别系统也就构成了老年机构设计中的一个重要问题。道路识别设计将主要影响到室内装修、电气照明系统以及室外工程的成本变化。
2.3 价值工程分析团队的组建
价值工程分析由于涉及技术及经济两方面，因此分析团队往往由以下人员组成：技术团队（包括建筑师、设计顾问、设计院等）以及成本团队（包括造价工程师团队、熟悉成本管理的施工经理等）。应用于价值工程理论的公式 V = F /C，技术团队负责“F”即“功能”的变化，成本团队则负责相对应“C”即“成本”的变化。目前，虽然国内绝大部分的工程会聘请造价工程师团队，并在实施项目过程中运用价值工程分析，但现在在运用过程中普遍存在的两个误区：
（1）由于价值工程比较直观的结果是成本的变化，开发商认为在价值工程分析过程中应由造价工程师团队主导，甚至由其独立完成价值工程分析。此做法的盲点在于忽略了“功能”于价值工程的重要性。造价工程师团队通常能提供到的帮助为分析功能改变带来的价值变化以及类似功能项目的价值参考值。但前者的前提是如何改变功能，调整后的功能是否具有适用性需要由技术团队提出并验证可行性。后者的前提是类似功能的项目有足够的数据库可以参考。但目前就老年居住建筑项目而言，项目本身就具备比普通项目如住宅、商场等项目更高的功能性，因此技术团队会比在普通项目中起到更重要的作用。而且国内市场上目前能参考的类似功能的项目又十分少，所以造价工程师团队很难在市场上找到有足够参考性的数据。因此，现阶段由技术团队主导价值工程分析才是上佳的选择，并且能为项目创造更高的价值。
（2）根据价值工程理论，实现价值工程的途径有以下五种：（1）在改善的同时，提高产品功能，降低产品成本，这是提高价值最为理想的途径。（2）在产品成本不变的条件下，通过提高产品的功能，达到提高产品价值的目的。（3）保持产品功能不变的前提下，通过降低成本提高产品价值的目的。但要注意：降低成本是指降低产品的生命周期成本，而不是生产成本。（4）产品功能有较大幅度提高，产品成本小的改进。（5）在产品功能和产品成本大大降低的情况下，也可以提高产品价值的目的。但目前大部分建筑工程的价值工程应用仅仅关注途径 （3），而忽略了其他的四条途径。此种做法的问题在于忽略了价值工程理论的重点即“不断改革和创新”。当前，老年居住建筑本身就处在一个创新发展阶段，到目前为止国内医学方面甚至还少有针对老年人的老年门诊或老年医生，在项目设计中如何关注并融入适合老年人的功能更是在初级的起步阶段。因此，现阶段的老年居住建筑的价值功能分析重点应为功能创新及提高，多学习并借鉴国外优秀项目的先进经验，并创造出符合国内老年人常见问题及生活习惯的做法，由此带来的项目价值提升远比仅仅关注如何降低成本效果更加明显。
2.4 价值工程分析的不同阶段（前期实用后期注重细节）
由于通常情况下 70%的项目成本将在设计完成后确定，价值工程应用的重点阶段应为设计完成之前的阶段。相对而言，早期的价值工程分析往往会产生更大的效果，因为在方案设计阶段很容易对设计方案进行调整，使之符合建造项目的预算范围。此阶段价值工程分析主要针对功能与和成本的分配，在成本和品质之间取得恰当的平衡。然而，在老年居住建筑项目中，后期的分析也不可忽略，在施工图设计、招投标阶段以及深化设计阶段更需要注重细节。比如，在墙面扶手预埋方式的选择、地面是否采用抗渗处理、地暖产品的选择、墙体材质与墙面装置（马桶、台盆等）统一考虑、具体装修材料的选用等细节问题上应用价值工程分析，也会得到不错的效果。
2.5 全寿命分析成本
建筑工程生命周期成本是指建筑工程在考虑货币时间价值的前提下，从可行性研究开始，到勘察设计、运营以及维护直到废除的整个生命周期所花费用的总和。按照类型划分，一般包括建设成本和使用成本。建设成本包括建造成本、工程建设其他费用、其他变动建设成本等；使用成本包括运行费用、维修养护和改造费用、管理费用、不利因素增加导致的附加费用。按照时间阶段可划分为初期费用（包括设计和施工费用）、后期养护及维修费用和期末残值。对于建筑工程来说，工程全生命周期方案的选择需要运用价值工程使建筑满足必要功能前提下，实现全生命周期成本最低。由于老年居住建筑运营维护成本占比比通常建筑项目高，因此价值工程分析要考虑项目全寿命周期成本，对各主要建筑系统之间在建造和运营及全寿命后期成本进行比较。通常会进行比较的方面有：
（1）装修材料的选择。由于轮椅及餐车有较高的使用频率，通常会采用维护成本比较低的装修材料，比如塑料墙面覆盖物，以及需要定期维护原始成本较低的装修材料，比如涂料。
（2）照明设备的选择。通常会考虑是否采用原始成本及更换成本较高的长效照明设备，这些设备能源消耗较低，维护负担较少，对空调的负荷影响也较少。
（3）空调系统的选择。通常会比较采用原始成本较高但更换频率和能耗较低的中央空调系统与原始成本较低的分体空调系统。
（4）外墙系统的选择。通常会考虑是否采用原始成本较高但更节能的外墙系统，比如双层玻璃及隔热性能更好的铝合金框架系统。
2.6 价值工程分析需考虑未来市场的增长和变化
跟据目前中国老年人人口的发展趋势，在老年人居住建筑项目设计过程中考虑未来的增长和变化也是价值工程分析需要关注的要点之一。跟据各专业的特点，预留未来的增长的可能主要会涉及到结构专业、电气系统及空调系统，具体的问题比如在场地及容积率允许的情况下，结构是否考虑将来建筑扩展的可能性。相同的，如果建筑将来可能会扩展，电气系统和空调系统的主要设备也需要考虑是否预留足够的容量。另一方面需要考虑的是将来人口及功能需求变化引起的调整，具体的问题比如在建筑项目进行装修设计时是否要预留一定的区域将来作为成人日间看护，如需要则要提前考虑该区域可能会涉及的独立性及进出通道等。再比如如果将来人员大量增加，在进行装修设计时家具的摆放、家电点位的设置等是否考虑由一人一室变化为两人一室的可能。在这些问题上我们都可以应用价值工程来获得功能延展的可能性。
3 结语
正如文章开头所述，当前的形势下，老龄人口的急剧增长，人们对老年居住建筑的要求提高都将是未来很多年社会面临的重大课题。这对我们从事建筑行业的人来说，既是责任又是机遇。在目前的市场中，已经有不少的开发和设计团队开始引进国外的先进理念，着力于从技术层面提高老年居住建筑的功能及品质。同时，由于社会人口加速老龄化必定造成与养老相关的社会资源紧张，研究并提高价值工程在此类项目中的应用能力不仅仅是为了能控制单个项目的成本并提高其价值，更是为了能使有限的社会资源得到合理的分配，为更多的老年人创造舒适的养老环境。
参考文献：
[1]布拉福德·珀金斯，J·戴维·霍格伦，道格拉斯·金，埃里克·科恩著，李菁译.《老年居住建筑》.中国建筑工业出版社， 2008
[2]孙继德.《建设项目的价值工程》.中国建筑工业出版社， 2004
[3]李小林，许宏武，张可能，刘宇飞.《论价值工程在工程设计中的应用》.中国期刊，2008
