某房地产项目实施阶段全过程工程咨询 流程及案例成效分享
王凯,刘戟
（四川利翔建设项目管理有限公司，四川 成都 610031）
摘 要：本文以某房地产项目为例，对工程项目实施阶段全过程工程咨询进行了流程及项目咨询成效的分享。从组织模式的采用、协调沟通渠道的建立、咨询服务各阶段的流程及要求等方面介绍了案例项目咨询服务流程。从设计阶段、招标阶段、施工阶段、结算阶段对咨询服务的成效进行了案例分享。
关键词：全过程咨询；流程；案例成效
0 引言
2017年2月21日，国务院办公厅印发了《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号），意见提到：鼓励造价等企业采取联合经营、并购重组等方式发展全过程工程咨询，培育一批具有国际水平的全过程工程咨询企业。2017年10月18日，习近平同志在十九大报告中也指出，应坚持全面深化改革。建筑业作为我国的支柱产业，改革势在必行。目前，传统的造价咨询模式已经不适应现在的经济社会发展的节奏和步伐。我们造价咨询企业需要勇于创新，积极探索全过程咨询的运作流程和模式。为此，笔者以某房地产项目实施阶段的全过程工程咨询为例，在咨询服务的运作流程和一些典型的咨询事件成效上作一些分享，希望能够为同行在全过程咨询探索中提供一些可行的参考。
1 咨询服务的运作流程
1.1 组织模式的采用
项目组明确咨询服务范围、各阶段咨询服务工作职责。其机构组织图采用如下模式：
1.2 协调沟通渠道的建立
（1）公司层面的沟通建立。由我公司项目总负责人牵头成立由各咨询公司副总以上人员担任项目总协调人的工作组，在各阶段的工作中，我公司总负责人牵头组织会议帮助建设单位协调解决各种问题。
（2）项目经理层次的沟通建立。日常的沟通工作由项目经理完成，负责与相关单位的具体事务对接。
（3）建立联系函制度。对需要存档的事项，采用联系函的方式保持与有关单位和建设单位的沟通；每周、每月用周报、月报等方式汇报项目进展情况。
（4）建立项目QQ群及电子邮箱。参建各方人员及委托单位各部门负责人进入QQ群，针对本项目工作中的事项进行安排与讨论，提高沟通的及时性。双方电子文档的往来，通过各方指定的电子邮箱收发，以保存记录。
1.3 咨询服务各阶段的流程及要求
1.3.1 设计阶段咨询服务流程
1) 参与方案设计讨论会，了解方案设计理念，在满足设计理念前提下对材料选用的经济性进行分析并提出合理建议。
2) 对初步设计阶段图纸进行造价测算，对措施做法及构造做法的经济性进行评价，并提出改进建议。
1.3.2 招标阶段咨询服务流程
（1）对合同方面的咨询服务；
（2）对招标文件内容的咨询服务；
（3）对工程量清单及招标控制价编制的咨询服务。
1.3.3 施工阶段咨询服务流程
1.3.3.1评标结束后定标前进行一阶段清标工作
对中标单位投标文件复核:
1）、符合性审查；
2）、算术性审查；
3）、重要数据审查。
1.3.3.2协助建设单位进行合同谈判与澄清
协助建设单位与各标段投标人进行谈判，澄清事宜并于定标后为建设单位草拟工程合同。
1.3.3.3 在图纸会审后进行清标工作
1）、按照审定的施工图工程量与原招标清单进行核对、分析；
2）、提供调整后的各单位工程《工程量分析表》；
3）、对在项目实施中可能遇到的投资风险进行估算。
1.3.3.4 项目施工过程中的咨询服务流程
1）、参与施工图的会审和工程设计变更的咨询及经济分析；
2）、对施工单位方案继续经济分析；
3）、工程进度款、变更款管理；
4）、索赔管理；
5）、材料、设备咨询管理；
6）、现场签证的控制管理；
7）、隐蔽工程的控制管理；
8)、合同有关造价的控制管理。
1.3.4 结算阶段咨询服务流程
在全过程咨询中，结算审核是工作中重要的一环，他是串联工程建设前期招投标、中间工程施工建设以及后面工程最终结算价格确定的重要总结性工作。结算审核工作是运用专业技术优势，通过对建设项目的审核实施投资及建设程序的全面管理和控制。为此我们采用了以下运转方法来加以管控。
1.3.4.1 首先制定详细的结算审核工作流程图
1.3.4.2 结算审核的管控
1）、对工程建设基本程序的管控；
2)、对设计变更、签证、隐蔽工程的审核管控。
2 各阶段咨询服务的案例成效分享
2.1 设计阶段咨询服务成效分享
在设计阶段结合我们的专业经验，给出了多个设计优化的建议，节约了工程造价，下面是我们的部分典型案例分享介绍。
2.1.1 方案设计阶段
在设计单位的中标方案里，为了突出了本项目的高端装饰效果，外墙采用了石材作为装饰面层材料。我们在充分了解了方案设计的理念后，在满足设计理念前提下对材料选用的经济性进行分析，建议采用仿花岗石涂料来代替原来的花岗石石材。设计单位根据我们的提议对两种材料进行了效果图的渲染对比，采用仿花岗石涂料的成型效果与真实花岗石的效果差距极小，最终选择了我们建议的替代方案。经济性对比详下表：
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2.1.2 初步设计阶段 |
在初步设计讨论阶段，我们对初步设计进行了详细的测算，在满足质量、安全、工期要求下提出了一些我们认为最经济的优化建议，建议均被建设单位采纳。下面简单摘取部分建议列举如下。
2.1.2.1对于外墙防水保护措施的优化建议
初步设计采用的是120mm厚页岩砖墙砌筑的保护措施，根据我们的经验，如采用20mm厚防水聚苯板粘贴的保护方式，既能够节约造价，又能够提高施工进度。最终建设单位经与设计会商，采用了我们的建议方案。
在初步设计的建筑措施表中，明确天棚采用干混砂浆抹灰。根据我们多年的全过程咨询经验，首先从安全性分析，天棚抹灰层与结构层是否能够可靠连接是一个问题，如不能可靠连接则有可能掉落砂浆抹灰层，存在掉落伤人的潜在风险；从施工技术来讲，施工现场已经抛弃了老旧的竹胶板，而多采用的是覆膜板作为梁板的模板材料，覆膜板具有结构成型平整度好周转率高等特点，如采用清水模板施工工艺，完全能够达到混凝土的平整度要求；再从造价角度分析，采用清水模板施工后则不需要再进行抹灰，在造价上更为经济。下表为我们做的经济型对比分析。
2.2.1 在合同管理方面的咨询服务成效
一般情况下，从项目的方案设计开始至施工图审查结束需要较长的周期，如按照建设单位原来通常采用的发包方式，即土方工程、主体工程（建筑、结构、安装、装饰）和总坪工程由一家施工单位施工，则不利于项目实施周期的缩短，也就不能够提高项目投入资金的使用效率。而且，项目建设单位本身具有较强的合同管理能力，为此我们建议采用分段招标和多次招标的方式来实施本项目发包，即按照土方工程→主体工程→变配电工程→总坪绿化工程的顺序来分段进行招标。设计先对土方工程的图纸进行设计，随后进行土方工程招标和施工，在土方工程实施的约3个月时间里，设计可以进行后续工程的施工图设计。如此，则最大限度地将开工时间提前，缩短了工期，并由于提前开盘提高了项目的实际收益。我们按照拿地价值进行了楼面地价测算，详见下表。
在本工程招标文件中，建设建设单位规定了材料品牌。我们在招标文件拟定时发现，部分材料明显不在同一档次上，施工单位施工时一定选用可至使其利益最大化的品牌。控制价编制原则是：计入控制价的材料价格应能够满足招标品牌的要求。如此极有可能导致建设单位给出了高档品牌的控制价但实际采购回的材料为低档次材料。我们共梳理出了3类材料的档次出现了不一致的情况，经初步估算设计的材料品牌价差合计达到226.7万元。
2.2.3 清单及控制价编制咨询服务成效
本工程在施工图招标清单及控制价编制过程中，我们对施工图中出现的错漏碰问题提出了近120条意见，在施工招标前设计单位均核查修改完成，避免一些以后施工过程中可能出现的设计问题。下面我们简单例举一条比较典型的设计问题。本工程大量采用了外立面线条来增加立面装饰效果。我们在进行图纸计算时发现，设计采用的是现浇断面120*400的混凝土线条，且这些线条大部分并不与结构剪力墙直接连接。我们初步判断，此做法在施工上存在较大难度，因为在外墙后浇筑不与主体结构整体相连的混凝土线条，如此细的线条其混凝土浇筑密实度是一个问题，更大的问题是其支模难度巨大，横向支撑和竖向支撑的着力点均无法确定。在清单编制讨论会时，设计人员将原做法改为钢骨架+水泥纤维板线条的施工方案。经我们测算，此方式线条造价高达414元/m。我们建议将部分不与结构剪力墙相接的线条改为采用外挑板+轻质混凝土砌块方式施工，则其造价降为72元/m。涉及更改的线条长度为21563m，经测算可节约造价21563m x（414-72）元/m =737.4万元。通过对比，我们的意见被建设单位采纳。
2.3 施工阶段咨询服务成效分享
2.3.1 深基坑支护方案推敲
本工程为两层地下室，基坑深度12.8m，超过5m基坑属于深基坑，需要由施工单位组织专家对深基坑支护方案进行论证。按照程序，施工单位邀请专家对深基坑方案的安全性进行了评审，并获得了通过。其后，我公司在拿到经评审的基坑支护方案（支护桩）时发现，支护桩的崁固段长度与自由段长度比例接近1:1。我们在本工程所在区域有较多的工程咨询管理案例经验，且该区域地质条件较为稳定。根据以往历史工程来看，一般崁固段长度与自由段长度比例约为2：3的关系。由于自由段长度是一定的，崁固段越长造价增加就越多。此外，我们进一步分析施工单位的投标报价发现，支护桩措施的报价为严重不平衡高报价，增加支护桩长度会额外给施工单位带来极大的经济利益。对此，我公司提出在尽量满足安全性的前提下是否可以缩短崁固段的长度。建设单位对此问题高度重视，再次召开了基坑方案评审会议，经过专家的计算，崁固段长度与自由段长度比例按照2:3实施是安全的。方案修改后可节约造价约218万元，分析见下表。
本工程为地下2层地上34层的高层建筑，由于地处地下水丰富的地区，需要长时间降水。清单规定降水费用按照降水台班数乘以施工单位投标单价结算。现场布置降水井50口，设计从抗浮要求考虑，明确主体封顶且回填完成才能停止降水。在长达一年余的降水期内，对于多台降水设备台班数量的控制就显得尤为重要且困难。通常对于降水台班数的确定都是采取每日巡查，经监理、施工、建设单位签字确认后作为结算的依据。但实际情况是，在降水初期，由于水量丰富，一般情况下所有降水设备均需开启来降低地下水位。但如果地下水位降低到满足施工要求后，随着水位的继续降低，地下水流流向降水井速度的减缓，会出现降水井内水位低于潜水泵的情况，此时潜水泵就需停止降水，待水位回升后再次启动。所以，通常情况下降水设备是运转一段时间水位降低后停止，待水位回升再启动降水的循环状态。对现场降水台班收方，一般情况下参与收方人员不可能随时查看掌握设备运行状态。那么如何才能精确控制降水台班量呢？经过我们仔细研判，可以确定：水泵运行时出水量是一定的，那么如果能够确定水量，我们就可以推算出抽水的时间，进而就可以则算出总抽水台班量。借鉴我们水利工程项目对水流量计量的方法，建议在排水口处安装一台流量计来统计抽水总量。最后此方案得到了委托单位的高度重视，并予以了实施。实际抽水台班与预估抽水台班费用差见下表。
2.3.3 对材料价格咨询的服务成效
由于本项目大量采用了暂定价材料招标，所以后期需要确认材料价格的材料非常多，在这些材料中难免会涉及垄断或者材料商以项目备案价格对外报价的情况。对此，我们采用了例如品牌价值横向比较、市场考察、约谈厂家、谈判等方式来对真实材料价格进行核实。以下简单例举。
2.3.3.1对正压风机价格的控制成效
本工程新风系统由原来的正压送风改为负压送风的设计。负压风机价格需进行认价确认。本工程规定了负压风机品牌为某品牌。我们在随后的价格调查中发现，通过横向同类品牌比较，该采用品牌的报价极高，达到1700元/台，且无论通过其在深圳的总公司还是四川区的总代理，均无法取得真实的价格。为此，施工单位以停工作为条件逼迫建设单位确认风机的价格。鉴于此情况，我公司不惜人力，采用了多名询价工程师走访本市及外市的零售市场，经过几天的摸排，终于在周边某市找到了与本工程品牌、型号完全相同的风机，我们为了固定证据，甚至购买了一台风机以取得其零售开票价格，其价格为680元/台。在随后的价格谈判中，我们将证据一一列出，施工单位也不得不接受了我们给出的批发价格600元/台。此次为建设单位有效控制成本约187万余元。
2.3.3.2 对于保温材料价格的控制成效
由于规范修改的原因，临近施工时将聚苯颗粒保温改为了XPS复核保温板保温，面积约240000m2。由于工程进度要求较高来不及确定价格就进行了施工。正因为此情况，施工单位认为其占有了优势地位，就对价格进行漫天要价。本工程采用的是39.5mmXPS复合保温板，其材料市场价在36~40元/m2之间，施工单位以强硬的态度要价60元/m2。在谈判的过程中我们对该材料作了详细的分析：XPS复合保温板材料实际上是30mm厚的XPS聚苯保温板+9.5mm厚的石膏板粘接而成的复合保温材料，我们进行了大量的市场材料调查，并通过分析了解到，30mm厚XPS保温板材料价值在26元/m2左右，9.5mm厚石膏板10元/m2左右，其它费用大约2元/m2。我们给出的36~40元的价格是合理的。通过艰苦的谈判，最终说服施工单位接受了我们所提出的价格，为委托单位节约资金近480万元。
2.4 竣工结算阶段服务成效分享
在审核过程中，我们通过全面的量、价、费审查，实现了各标段综合品跌7.45%的审计率。下面简单例举一个审核阶段的服务成效。
由于施工单位在投标报价时50余万立方的土方挖方定额套用为人工开挖，大幅提高了该清单项目的定额人工费，施工单位想在结算时按照人工开挖定额的定额人工费来结算。根据川建造价发[2011]377号第二条：“定额人工费应按照工程量清单的项目特征等内容套用《四川省建设工程工程量清单计价定额》（以下简称“计价定额”）的规定，对定额项目中定额人工费的调整必须按照“计价定额”的规定进行调整，凡“计价定额”未作调整规定的，定额人工费一律不得调整。”并根据第五条：“在办理工程竣工结算时，发、承包双方应按照计价规定计取安全文明施工费和规费。在核对竣工结算时发现施工单位报送的竣工结算以及中标价（合同价）中的安全文明施工费和规费的计取基础与计取标准未按规定确定的应进行更正。”之规定，对施工单位进行了政策讲解，但施工单位仍以清单项目特征中描述为“开挖方式综合考虑”为由认为不应该调整。对此，我公司在该问题的协调会上，提交了施工单位的技术标及我单位在施工过程中现场照片中，从中均可看出本工程为“机械开挖”。在技术标与现场的实际情况双重证据下，施工单位也只有认可了对定额人工费进行修正的处理方式，成功为建设单位节约了造价约400万元。
3 结语
伴随着我国经济社会的快速发展，我国的建设工程项目的体量、投资额和复杂程度都极大的增强了，这也使得我国建设工程建设单位面临着更为复杂的技术、管理和资金问题。在此背景下，开展建设工程全过程工程咨询服务，让专业的社会化的机构对其建设项目的全过程采取连续性的可控服务，实施建设项目的精确化管理，对提高我国建设工程项目的决策设计、招投标、施工和竣工验收各阶段的管理效率具有显著的促进作用。
我们造价咨询企业，应在全过程工程咨询工作过程中，积极探索总结全过程工程咨询的服务模式、规章制度和监管方式；积极提高从业人员的素质和服务水平，形成一批懂技术、懂管理、懂经济的高端人才，进一步提升建设工程质量安全水平和投资效益、社会效益，为推进深化改革、转型升级贡献一份力量。
参考文献
[1] 中国共产党第十八届中央委员会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》
[2] 国务院办公厅《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）
[3] 王风明.基于现金流量的房地产投资项目财务评价与分析[D].北京交通大学,2009
[4] 刘嘉,《国内外全过程工程造价控制与管理的理论与实务》
