（四川中砝建设咨询有限公司，四川 成都 610000）

   摘  要：本文对地产项目在设计阶段、招标采购阶段、施工阶段、竣工结算阶段基于BIM技术的成本管控进行了应用阐述，通过BIM成本管控有助于提高房地产项目成本的精细化管理，提高项目效益。

   关键词：房产项目；BIM技术；成本管控

   1 地产项目设计阶段的BIM成本管控

   1.1 BIM技术在地产项目设计阶段的应用

        设计变更是当前导致成本建安成本失控的最主要的原因，而传统地产项目由于设计变更频繁发生，因此对地产项目设计阶段的成本进行控制的关键在于如何运用BIM技术对设计变更进行控制。

   1.1.1 碰撞检査

        通过BIM技术将各专业的三维模型进行整合检测，可以发现所有的碰撞点。碰撞检査的范围涵盖了结构、建筑、机电管线之间的全部碰撞问题。通过所有的碰撞点进行检测并整理形成报告，再交由对应的设计单位进行协同修改。碰撞检査作为BIM技术应用的首要应用点应贯穿于地产项目设计的全过程，利用BIM模型对多专业的设计文件进行碰撞检查，能够及时解决图纸设计过程在存在的冲突与问题，保证设计的正确与合理性，避免无效施工和返工，以保证项目建设的进度与成本管理的高效。

   1.1.2 管线综合和空间优化

        基于各专业的基础模型，可以对地产项目的管线密集区或典型浄高控制区域如大堂、各层公共走道、地下室设备层等一些地方利用BIM技术进行管线综合设计，优化管线排布，提前模拟管线走向，解决管道、结构之间的平面走向、空间立体交叉时候的碰撞问题。通过管线综合优化确保空间资源的利用效率，能够在标高确定的前提下最大限度地满足建筑物的净高要求，甚至可以降低结构层高度，进而节约成本。

   1.1.3 参数化设计

        参数化设计是指基于一定的几何逻辑，通过控制参数的方式生成建筑模型的一种设计方法，主要用于复杂形体建筑的设计。现有的BIM建模设计软件自身具有参数化设计、图元关联性设计、协同设计等特性。因此，参数化设计能够快速提高BIM模型的生成与修改速度，大大提高了设计效率与质量。

   1.2 BIM技术在设计阶段中的成本控制措施

        设计阶段是房地产项目建造成本控制的重要和关键环节，这个环节对成本的控制直接关系到成本管理的高效与否。BIM技术不但可以满足设计单位和业主对设计图纸的要求，而且还可以借助BIM的模拟性、优化型和三维设计交付等特点，满足对地产项目成本进行控制的需要。

   1.2.1 BIM技术在设计阶段的应用流程

        将结合现有的设计流程与设计阶段概、预算文件的编制要求，确定BIM技术在设计阶段的应用流程：设计BIM模型交付标准的建立→设计BIM模型交互标准宣贯→设计BIM模型过程管理及模型优化建议→BIM模型碰撞检查、综合优化→基于BIM模型进行工程量计算。

   1.2.1.1 设计BIM模型交付标准的建立

        设计BIM模型交付标准的建立是进行设计阶段BIM应用的基础，也是进行该阶段成本管控的先决条件。BIM模型交付标准的确定应细化到模型的粒度，明确模型应该反应哪些信息，达到基于特定标准的对设计阶段BIM工作的管理。设计BIM模型交付标准的建立需要按照不同的专业进行建立，如结构、建筑、暖通、给排水等，同时也应明模型中具体构件的做法信息，为后期工程量的计算打下基础。

   1.2.1.2 设计BIM模型交互标准宣贯

        为保证设计方提供的BIM模型能够符合制定的BIM模型交互标准，同时也为了保证BIM设计工作能够更好地开展，需要对设计方进行BIM模型交互标准的培训宣讲，让其充分理解模型标准与验收标准，从而保证模型的成果质量。

    宣贯的主要内容包括二维图纸的校对、项目模板创建、标高轴网的建立、专业配合模式以及后期的模型管理等，在设计方正式开展设计任务之前，将有关BIM模型交互标准事宜交代清楚，便于后期工作的开展及沟通协调。

   1.2.1.3 设计B1M模型过程的管理及模型优化建议

        根据设计阶段BIM模型交互标准，也为了后期进行造价成本管理的需要，需要从施工工艺、安全风险、施工进度等设计全过程造价成本控制方面各专的BIM模型提出合理的优化建议，以提高出图质量与模型成果质量。

   1.2.1.4 BIM模型碰撞检査与综合优化

        一般情况下各专业都按照设计规范进行设计，但由于建筑空间的有限，在一些管线密集地区无可避免地存在各专业模型之间的碰撞与交叉，因此需要将各专业的BIM模型进行整合。如应根据相应的规范要求，综合考虑成本因素对机电管线进行综合排布，修正设计错误与解决净高不足等问题，并可根据排布方案辅助确定机电分包方案。

   1.2.1.5 基于BIM模型进行工程量计算

        利用BIM技术，根据BIM模型的不同阶段依次对编制目标成本、施工图预算以及辅助复杂构件的工程量进行计算。如：利用现阶段主流的BIM设计软件Revit与算量软件（广联达GCL等）可以快速统计工程量。

   2 地产项目招标采购阶段的BIM成本管控

   2.1 地产项目招标采购阶段的BIM成本管控概述

        对于地产项目来说，招标阶段最主要的工作是招标文件的编制、招标、评标、定标、合同签订等事项的完成。而对于成本管理来说，这个阶段的工作要点是合同与清单的编制。在招标阶段运用BIM技术完成以上两个成本工作要点，主要需完成清单编制和建立本顶目施工阶段BIM技术应用的框架体系，基于设计阶段的BIM成果轴助招标，并在此基础之上针对项目各参与方进行专项培训，做好项目开工前的BIM技术准备工作。

   2.2 BIM技术在招标采购阶段中的成本控制措施

   2.2.1 根据合约规划分别编制施工图预算及招标清单

        基于设计阶段完成提交的施工图BIM模型，结合传统计量方法快速统计生成各专业的工程量，编制初步施工图预算。同时，根据编制的施工图预算，基于成本管控的视角对现有的BIM模型提出优化建议，在综合考虑审核通过现有的BIM模型后修改BIM模型，形成完善的招标BIM模型。基于完善的BIM模型准确编制施工图算及招标清单。同时，也可以基于招标阶段的BIM模型给出措施方案，建立措施BIM模型，涵盖安全文明、临时设施、脚手架等方面，制定精细化的措施项目清单及预算价。

   2.2.2 辅助施工界面划分

        施工界面划分的合理与否直接关系到后期成本管理的效率、扯皮争议的多少。在传统建造模式下，对于施工界面的划分往往根据专业、范围等来确定。但很多有争议的地方如工序交界处、临同设施的搭建等无法全部考虑到，一旦出现施工界面争议，就会出现变更或各方扯皮等现象。根据设计阶段BIM优化成果辅助地产公司进行施工界面的划分，在保证经济合理、组织方便的前提下，减少各标段之间的工作冲突，消除传统施工过程中由于工作界面冲突而导致的效率低下等问题。

   3 地产项目施工阶段的BIM成本管控

   3.1 地产项目施工阶段的BIM成本管控概述

        在施工阶段进行成本管控的主要任务为对过程成本的管控，如对变更签证的审査、进度款支付合理审查等。定期检查实际发生成本与目标成本的偏差，当发现有偏差时，分析偏差产生的原因，并在分析其原因的基础之上采取措施进行控制，确保目标成本的实现。而在施工阶段参建单位多、施工质量要求高、项目建设协调的面广、难度较大。因此，对施工阶段的BIM技术应用应做好充分的策划，地产公司与BIM咨询、施工总承包单位、监理以及设计单位应通力配合，由施工总承包单位负责开展具体的项目应用实施工作。

   3.2 BIM技术在施工阶段中的成本控制描施

   3.2.1 基于BIM5D的计划管理

        B1M5D管理是在三维数字模型的基础之上结合项目建设的时间计划与项目工程造价信息，形成3D模型＋时间＋成本费用的应用模式。在这种模式下，BIM模型集成了几何信息、建筑物理信息、建筑成本信息以及工程管理的所有信息。项目成本管理人员可以在不用的时间节点通过BIM模型实时获得该节点的施工进度与成本信息，以便实时对一些成本风险项目进行调整，实现成本控制效果最大化。具体来说包含以下几点：

   3.2.1.1 基于BIM5D可以实现资金计划的管理与优化

        无论是业主方还是施工单位都可以利用BIM模型搭载的信息，快速测算项目造价，同时将进度信息与造价成本信息进行集成，可以实现不同维度对造价的管理，从而根据时间或工程节点制定详细的费用计划。

   3.2.1.2 基于BIM5D可以实现施工进度模拟与资源优化

        通过施工进度计划与预算模型相集成，且基于BIM模型参数化的特性，可以根据施工进度快速测算出不同施工进度下人工、材料、机械的资源需要量，从而制定合理的采购计划。同时，基于模拟施工可以对施工流水段进行划分与完善，使得工序有序衔接，避免作业面的闲置，这样既能够提高项目建设的效率同时也降低了工程成本。

   3.2.1.3 基于BIM5D实现精细化的成本管控

        通过BIM5D可以实现对项目的施工进度与资源计划、成本造价信息的实时掌控，及时发现与解决成本失控的现象，减少成本超支，保障资源合理供给，实现对项目成本精细化管理的目的。

   3.2.2 基于BIM的进度款计量与支付

        现阶段，工程进度款的结算方式有多种形式，如按月结算、按进度结算、竣工结算以及分段结算等。通常的流程是施工企业根据实际完成的工程量，按照业主要求提交已完成工程量报表、工程价款结算账单或其他要求的资料，经由成本部门确认，支付申请的工程进度价款。

   在现有传统进度款支付模式下，计量支付的基础数据分散于工程、咨询、监理等不同管理人员手中，在进度款数据核对时，容易出现不能及时进行核对或核对错误的情况。极容易出现进度款超付、错付等情况的发生，进而导致甲乙双方的进度款争议，增加了项目管理的风险。

   通过BIM技术的应用，可以根据时间进度自动统计目标时间段的工程量，为工程进度款的计量与支付提供了数据支持。

   3.2.2.1 基于BIM的工程变更管理

        地产项目有建设周期长、投资大、整体性强、较快的开发节奏、参建单位多以及工程管理环境复杂等特点，以上这些特点都决定了在地产项目建设过程中工程变更发生的必然性以及影响的复杂性，而工程变更管理不当极容易导致工期延误以及费用超支等问题的发生。

   如前所述，利用BIM技术可以在设计阶段进行多专业模型的综合检査与优化，最大限度地减少图纸错误以及各专业之间的碰撞检査，从而达到在源头上减少工程变更的发生。通过BIM技术的应用，可以将变更内容在模型上进行直观的反映，对比工程变更前后工程量（混凝土、钢筋及模板）的变化，从而使得繁琐的变更结算变得具有可视化、简单快捷、可追溯等特点，避免了再变更时多算、漏算、少算、错算情况的发生，减少了甲乙双方的争议，提高了项目管理的效益。

   3.2.2.2 基于BIM的签证索赔管理

        在现有地产项目的成本管理模式之下，由于业主与施工单位的博弃，现场签证与索赔是无可避免经常发生的。现场签证与索赔作为成本管理的一项主要内容，如果管理不当，将可能导致目标成本超支、甲乙双方发生争议以及企业经营风险的増加。目前，大多数地产项目的现场签证与索赔存在管理欠规范、不严谨及合同执行过程中监管力度不够等问题。因此，加强地产项目的成本管控必须对规范现场签证的管理，只有采取事前控制的手段控制现场签证的质量，才能有效地对施工阶段的成本进行控制，保证项目的投资效益。

   3.2.2.3 基于BIM的材料成本控制

        材料费在工程造价中往往占据很大的比例，一般占整个造价的比例达到70％以上。因此，对材料成本的控制是对地产项目成本进行控制的重中之重。通过运用BIM技术，可以快速准确分析工程实体的消耗量，再结合相应的定额或消耗量分析就可以确定不同时间节点、不同流水段的材料消耗。项目参与方可以基于BIM模型快速获取任意部分的材料消耗量，根据材料消耗量可以提前制定采购计划，施工单位也可以做好材料的进出场管理以及合理分配材料的消耗，进而做到对材料计划、采购、出入库的有效管控，真正实现限额领料的目的。

   4 地产项目竣工结算的BIM成本管控

        竣工结算阶段竣工验收、竣工结算以及竣工决算直接关系到业主与各承包单位之间的利益，也关系到整个地产项目成本管理实际效果的好坏。这个阶段成本管控的主要内容是确定项目最终的实际造价，即竣工结算价格与竣工决算价格。受制于传统依靠手工及电子表格辅助竣工结算，结算工作往往效率低、费时多、数据修改不便。基于BIM技术的应用，竣工阶段的结算管理工作不但能够提高工程量计算的效率与准确性，同时对于提高结算资料的完备性和规范性都具有很大的作用。

    在基于BIM技术的地产项目建设过程管理中，BIM模型数据库建设是一个不断更新、完善的管理过程，随着项目建设进程的推进，项目的合同、设计变更、现场签证、进度款支付等信息也同步反映在BIM模型上，因此竣工的BIM模型已经能够比较完整地反映竣工的工程实体。同时，BIM模型的可视化功能可以随时查看三维变更模型，并对变更前后的模型进行对比分析，避免在结算时因资料表达不清楚导致索赔争议的发生，进而加快了结算及审核的效率，以实现BIM技术对房地产项目竣工结算阶段的成本管控。