（四川良友建设咨询有限公司，四川 成都 610041）

   摘 要：基于安置房实施阶段全过程造价控制主要分三阶段：招标清单及控制价编制、施工阶段全过程造价控制、竣工结算审核。

   关键词：安置房建设项目；全过程造价咨询；造价风险控制

   0 前言

随着城镇化规模的扩大，城镇人口规模的增加，被拆迁居民家庭安置需求增长，政府安置房建设规模扩大，为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋，其安置对象是特定的动迁安置户。

正因为如此，安置房在建设的全过程中，在满足建筑功能性要求的同时，更要满足安置房的经济适用性要求，要有效管理项目全过程造价，保证工程质量，严格制约开发成本。

   1 项目概况

笔者施参与了多项安置房项目(包括EPC项目)的招标清单及控制价编制、施工阶段全过程造价控制等各项工作，通过以下项目具体的案例分析，阐述安置房全过程造价风险控制。

XX安置房二期及配套道路工程主要建设内容为13 栋住宅楼（含架空层地下车库、公服配套用房和门卫及其他用房），包括建筑工程、装饰工程、安装工程、总平工程（主要包括含物管、商业及配套用房）等。安置小区规划总用地面积 51247.29 平方米，净用地面积 50065.17平方米，总建筑面积为222482.58平方米。

项目签订总承包EPC合同，工程承包范围包含但不限于本项目相关的房屋建筑工程及配套工程的施工图设计（供配电工程除外）、采购、施工总承包直至竣工验收合格及整体移交，以及缺陷责任期内的缺陷修复、保修等工作，具体范围及内容详见经审查的施工图设计图纸，工程量清单和编制说明。

（1）设计工作内容：

包括但不限于本项目从开工至竣工验收期间房建工程及相关配套工程的施工图设计、专项方案设计、专业性深化设计、设计技术交底、设计变更、中间验收、竣工验收等所有设计工作内容，以及结算审计完成后的后续相关服务工作。（发包人注明未包含的设计内容除外）。

根据建设行政主管部门或其他上级主管部门要求，就本工程批准的方案和设计等文件进行施工图设计，施工图设计阶段应在承包人中标总价范围内进行限额设计，施工图设计范围对应工程造价不得超过承包人投标报价对应范围的工程造价。

（2）施工范围及内容：

本项目所有工程的施工，包括但不限于为完成本项目建设的所有工程内容（含施工图预算编制，除发包人另行委托的工作外），以及为满足工程施工需要而实施的场地准备、临时设施设备等相关工作，包括但不限于红线内临时道路工程、临时用水、临时用电、临时排水、排污和为了确保达到安全文明施工要求而实施的各项实体或非实体等保障措施。

现就本安置房项目全过程造价风险控制阐述如下。

   2 安置房项目招投标等前期阶段的造价风险控制

   目前安置房投资建设一般都由政府投资建设平台公司具体实施。政府投资建设平台公司对政府投资项目管理越来越规范及完善，特别注重工程造价控制，往往通过多方位、多角度加强管理，从审计角度考虑管理建设项目，聘请工程造价咨询单位进行全过程造价控制，并从项目建议书、可行性研究报告、设计阶段、工程发包、工程实施到工程结算阶段的全过程的各个环节进行控制；要求一开始就从审计角度出发管理分析建设工程，把控工程造价，配合政府审计，减少后期审计问题。但政府投资建设的项目很广泛，地区不同，各个项目的标准也不尽相同，建设工程造价涉及到各个环节，包括工程估算、设计概算、施工图预算、承包合同价、竣工结算价，会出现设计、招投标、设计的变更和现场签证等各类，故前期策划控制尤为重要。

   2.1 投资概算及招标控制价的合理确定

工程造价制约是指在批准的工程造价限额以内，对工程建设前期可行性研究、投资决策、到设计施工再到竣工交付使用前所需全部建设费用的确定、制约、监督和管理，随时纠正发生的偏差，保证项目投资目标的实现，以求在各个建设项目中能够合理地使用人力、物力、财力，以取得较好的投资效益，最终实现竣工决算制约在审定的概算额内。

上述该项目投资概算及预算控制价需经过当地政府投资评审中心评审，当地评审采取编评集中、编评一体等措施，主动将评审工作融入编制模拟清单过程中。因建设实施时间较为紧迫，业主选择EPC模式招标模式，前期通过初步设计方案进行模拟清单及控制价编制，根据当地区实际情况及相关政策、规范文件，并以当地区安置房导则中相关内容为基准，承接设计单位应在施工图设计过程中执行本指导书的要求，预防设计中常见的问题，统一设计做法。在项目前期（包括方案，初设阶段）的设计过程中，应参考本指导书的内容，合理确定项目的基本需求。

   2.2 设计造价控制

首先，树立设计控制理念，推行标准设计和限额设计。推广标准设计有利于较大幅度降低工程造价，节约设计费用，加快设计进度。限额设计是控制工程造价的主要手段，根据业主资金情况和项目技术功能需求，通过对设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析等方面进行最优化的设计控制，真正使限额设计落到实处。

   其次，重视设计方案优选、设计招标及设计方案竞选。通过对设计单位提供的多套设计方案的对比，运用价值工程优化设计方案和设计方案的技术经济评价分析，从中选出技术上先进、经济上合理，既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的设计方案。

   再次，三级审核严把审图关，促进设计优化，控制设计变更。首先设计单位要认真做好出图前的审查工作，可以减少图纸中的错漏现象，使设计阶段的施工图预算更为准确。其次业主单位要按招标技术要求限额设计控制的理念对设计图纸进行必要的审核，慎用新材料（新工艺）及高档装饰材料；审图公司对施工图进行严格的审查，不仅审查其是否符合规范、安全，还应注重其经济性，达到优化设计，控制造价的目的。

最后，建立激励机制，明确设计责任。对因设计单位的原因造成投资失控或损失浪费，应在合同中明确其应承担的经济责任；反之，因设计合理而节约工程投资的，应给予一定的奖励，实行优质优价。这样做有利于加强设计人员的经济意识，树立设计人员高度的责任感，也有利于控制工程造价。

   2.3 工程合理发包及施工投标报价造价风险

项目采用EPC招标模式，但业主为了便于实施阶段造价控制，也同时列出已标价工程量清单，实行总价和综合单价“双控”制度，投标人均不得突破，供投标人参考报价及设计按已列清单进行项目设计，这就要求招标清单重点复核项目特征描述，需根据招标技术要求及规范，详细完整描述，避免实施过程中因清单引起漏项等索赔，增加项目费用。工程量清单应严格按清单规范，列项明确，不宜过度综合、描述含糊不清，产品参数宜清楚明确，便于招标后设计确定采用，同时减少实施期间新增项目认价。

清单编制报价说明应全面，明确投标人需实施范围，项目风险应明确提示，引导投标人理性投标，不可盲目非理性投标，为后期实施减少不要障碍。招标人提供的招标要求及投标报价说明就是一份完整投标指南，做得好能为投标人理性投标做好铺垫，也为投标人更好地知晓业主行为，为中标后实施配合树立良好开端。

   3 安置房项目施工实施阶段造价风险控制

在对工程变更及现场签证的真实性、合理性、合法性等进行审计的同时，合理确定工程变更及现场签证的工程造价是审计的重要环节。在确定工程造价时，应当坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定,根据工程变更和现场签证内容，利用工程设计、工程造价软件，对工程变更及现场签证的工程量及综合单价进行审核，正确计算工程变更及现场签证的工程造价。

   3.1 前期造价及业主主管部门资料收集

编制资料必须真实、完整及完善，如项目立项、材料价格、项目所在地类似项目等，通过踏勘等形式收集。

项目前期调查应全面准确，踏勘现场、现场取证应全面仔细，提前做好踏勘预案，重点调查，有的放矢，项目原始地貌、周边项目情况、材料市场价格及供应需求、道路及当地用工情况应逐一摸清出，并形成书面及影像资料归档，为前期EPC造价总价分析提供有价值参考。

   3.2 过程清标，提前规避合同风险

采用EPC招标模式确定承包人后，由公司委托造价咨询单位，会同施工单位依据图纸、施工方案按招标文件约定的定额计价原则编制施工图预算。编制依据为经审查合格的施工图设计文件、合同、招标文件（含招标的工程量清单），以及经监理单位、公司确认的施工组织设计、一般性专项施工措施方案。对于重大专项工程或按要求必须组织专项评审的专项工程，专项施工措施方案需经行业主管部门组织专家评审通过等。

   3.3 项目全过程资料收集及整理

建设项目过程资料必须真实、完整及完善，在全过程造价控制中收集好相关资料、及时进行现场调查取证是很必要的。建设单位要求咨询单位全过程根据建设实施流程对重点部位及易发生争议部位抽查，由各方签字确认，留档做好电子台账及书面归档，项目结算后整理归档。

 我公司依托公司完整的项目过程实施操作指南，项目组建立后，进场即建立标准化施工阶段全过程造价控制类业务电子台账，台账内容包括建设单位管理制度台账、合同台账、内部管理台账、项目管理台账等18项目实施阶段台账，严格按管理制度，确保责任落实到人。在过程实施中，公司定期巡检抽查，除现场管理工作外，资料核查是一项重点工作。在项目完成后，对相关资料及时归档备查，业主也不定期抽查此项工作。

   3.4 多角度思考问题，从审计角度分析问题，提前预防

在全过程造价控制工作中，项目组严格按业主相关制度要求处理，通过清标等过程控制工作，汇总造价分析，提交造价分析报告，从专业上提出过程需要注意事项，并从审计角度分析问题，提出处理意见 ，从资料及程序上满足审计要求，确保满足后期审计要求。

   3.5 合理处理现场签证及工程索赔

在工程实施过程中，常常会发生工程索赔。工程索赔产生的主要原因有：当事人违约、不可抗力、合同缺陷、其他原因等。针对发生的工程索赔，应遵循以下原则：工程索赔必须以施工合同为依据。对工程索赔事件处理必须及时、合理，加强主动控制，减少工程索赔。在施工过程中，应当将工作做在前头，减少索赔事件的发生，降低工程造价。

   3.6 把控处理原则，严格合理控制工程变更

由于EPC项目自身的特点，一般分阶段实施，工程建设周期长，受客观条件和自然条件影响大，涉及的经济关系和法律关系复杂，常常会导致某些工程实际情况与招投标时的情况工程不一致，以致造成了工程变更。变更主要包括工程量的变更、项目变更、施工条件变更和计划进度变更等。工程发生变更，必定会涉及到工程造价。施工图设计完成、经发包人审批同意并完成图审后，不论任何原因导致合同工程内任何一项工作的增、减、取消或施工工艺、顺序、时间的改变；设计图纸的修改；施工条件的改变；招标工程量清单的错、漏从而引起合同条件的改变或工程量的增减变化等，均统一纳入工程变更范围，为了控制工程造价，严严把工程变更，把握以下原则处理。

（1）必要性原则

无论工程变更的提出主体是何方，均需先审核实施该项变更的必要性，对工程变更的必要性要阐述清楚，坚持“不必要的，不变更”，力争做到工程少变更；

（2）实事求是原则

公司各部门及相关单位在工程变更管理中必须坚持“实事求是”的原则，不瞒报、不虚报、不增报，不得采取“化整为零、化大为小”等方式人为降低审批级别，要廉洁奉公、认真负责；

（3）多方案择优及经济性原则

在保证项目安全、质量、进度前提下节约成本，做好多种方案的技术、经济分析，选择最优方案；

（4）先审批后实施原则

所有工程变更必须实行“先审批后实施”原则，未审批先实施的一律不予认可，抢险、存在严重安全隐患的变更除外；

（5）相互监督原则

所有工程变更必须由项目各参建单位参与、互相监督实施。勘察、设计单位完善设计、优化方案，造价单位编制预算应准确详尽、成本合理，监理单位应履责到位，审核细致，建设单位各部门要结合施工合同、招投标文件，严格把关、加强管理。

工程变更必须经建设单位审批同意后方能实施，建设、监理、造价等相关单位应在变更实施过程中严格执行公司的监督管理、计量收方等制度。工程变更实施完成后，由施工单位填报，监理、造价、建设单位共同核实、确认工程变更实施情况，各方签认盖章后交建设单位工程部存档。

EPC项目因施工及设计单位原因造成变更，业主不予支付增加费用，应由EPC总承包单位负责由此增加的费用。

   4 安置房项目结算审计后期阶段造价风险控制

   4.1 整理完善结算归档资料

工程竣工验收后，对施工单位报送竣工资料核查必须真实、完整及完善，要求签字齐全、附件完整、签署时间完整，按要求完成业主审核流程并确认。

把握三个“一致”：一是把握招标合同内工程量与竣工图内工程内容是否一致，二是把握竣工图内工程内容是否与实际现场完成工程内容是否一致，三是使用工程量清单招标的项目工程量清单子目规定的工作内容是否与实际施工工序工艺相一致。

   4.2 把控结算审核，减少审计风险，提高投资绩效

按照《中华人民共和国审计法》《中华人民共和国审计法实施条例》《中华人民共和国国家审计准则》和《意见》要求，在投资审计从单一工程造价审计向全面投资审计转变，从传统投资审计向现代投资审计转变，投资审计应涵盖重大政策贯彻落实、投资决策、工程项目建设程序、工程项目建设财务、招标投标、工程质量管理、材料设备管理、建设用地和征地拆迁、环境保护和水土保持、工程结算、公共投资绩效审计等主要内容。

项目业主应执行招标控制价评审与结算价格审计“双审”制度，结算审核是建设单位的管理责任，审计机关是在建设单位完成结算审核的基础上进行审计监督，审计不能代替管理，不能“以审代结”，需要把握审核质量；审计反映工程结算管理中可能存在的问题，建设单位需要今后认真履行职责，提高投资绩效。

   5 结语

工程造价控制是一项复杂的系统工程，安置房项目更关系民生，特别是EPC总承包项目造价控制，需要进行全过程、全方位的管理和控制，才能有效控制结算工程造价。建设工程造价控制的好与坏，直接关系到建筑工程的质量、建筑项目的进度、建设项目的成功与否。只有有效控制了工程造价，协调好质量、进度和安全等关系，才能取得较好的投资效益和社会效益。

安置房工程的造价制约和管理在安置房建设工程中占据重要的地位，要有计划的、合理的组织安排项目中的工程建设过程，不仅要制约项目投资不超过批准的造价限额，还要合理使用资源，保证工程质量，取得良好的投资效益。