廖朝兵

（四川良友建设咨询有限公司，四川 成都 610041）

   摘  要:在国民可支配收入提高，国家对旅游产业的政策扶持和严厉调控、民众旅游休闲意识逐渐加强的情况下，旅游地产开发在我国持续升温。文章旨在针对目前发展迅猛的旅游地产业，浅析其造价咨询管理工作。

   关键词:旅游地产；造价咨询；管理 

   0 引言

旅游地产有别于传统住宅项目，是集旅游、休闲、度假、居住为一体的工程，与当地交通和旅游人气关联度很大，往往依托周边丰富的旅游资源建立。由于旅游地产是综合性开发项目，涉及到酒店、购物广场、镇迎宾大道花卉、游客中心、老街风貌景区度假村、光彩工程等，工程项目类型更复杂，投入成木高，培育发展周期长，对开发商的资金和专业能力要求更高。在如此新的环境下，工程造价咨洵者必须从核算转变为控制，准确把握客户需求从而协助甲方做岀性价比高的产品。

目前，我国旅游地产工程造价仍以控制计价方法为主，而单纯的清单计价已不能满足旅游地产复杂、动态变化的要求。清单计价中人机料并没有单独直观反映出来，影响处理工程后期造价的控制。旅游地产业造价咨询企业并没有完备的数据库，没有准确测算资料的积累，不能很好地把握材料市场价格的变动和趋势。面对大量复杂紧迫的创新型旅游地产业务、动态变化的市场信息，工程造价咨询人员会感到前所未有的压力，极大地影响了咨询成果的质量。与此同时，关于旅游地产工程造价咨询的理论研究较少，例如旅游地产中全过程造价控制的研究，如何确定旅游地产工程造价中的隐性成本，非物质文化工程承包中造价管理方法的研究等。

   1 工程造价咨询在项目管理中的重要性

我国旅游地产从上世纪八九十年代到如今已有近四十几年的发展进程，如今的旅游地产开发，在全国范围内投资不断升温，项目规模不断扩大。旅游地产工程造价咨询机构在建设管理中的作用越来越显著，主要体现在以下几点。

(1)旅游地产业是现在众多大房企的集中发力点，发展呈几何增长的局面，并由于多姿多彩的产品，可开发的项目五花八门，在政府宏观调控住宅地产的情况下，旅游地产已经是一种极富竟争力的投资渠道，一批耳熟能详的景区也都出现开发商的足迹。但资源的稀缺就要求开发商能精耕细作，从过度浪费粗暴开发住宅业中吸取经验教训，更加珍惜资源，让旅游地产业能持续绿色发展。

(2)随着不断完善的工程项目法人责任制和工程项目招投标制度，旅游地产业正在走向规范化和更加激烈的竞争中，房地产企业应该在抢占第一手自然资源的同时也注重转向专业人力资源竞争，全面提升其管理水平。因此，一批具有第三方执业精神及拥有旅游地产造价咨询专业技能的工程造价管理人才供不应求，以便咨询人员能够更好地协助业主对工程项目进行客观公正的造价管理控制。

   2 旅游地产工程造价咨询项目管理实施的有效控制要素

旅游地产开发是一项综合性很强的系统工程，工程造价咨询业务涉及范围较广，这就需要项目全过程跟踪审计，实现成本控制。实施造价全控制的主要方面有以下几点。

   2.1 编写项目实施方案

在项目业务承接确认后，应熟悉合同文件，先了解合同协议书通用条款、专用条款、旅游地产工程需要的技术要求、招标文件、清单、清标问卷等文件中的每一处表述及描述， 并大概知道它们会对之后编写造价方案会有什么样的影响方式、影响程度等。尤其是合同中特殊约定与一般处理方式不同的部分，要以特殊约定为准，以避免在计量计价过程中因为理解的偏差造成不必要的失误。此阶段可根据旅游地产规划部门的总体原则，对建筑面积、防火分区、保护程度设备机房、疏散通道等按照规范要求梳理，编制咨询项目实施方案。项目实施方案必须包括:项目特点及实施要点、人员组成及专业分工。

   2.2 过程三要素的控制

过程三要素包括工程的质量、时间和成本。大型旅游地产项目对质量的要求特别严格，抓好质量控制点，每一分项分部工程都要严格审核施工单位的《施工方案》，确保项目优质完成。造价咨询人员要控制好时间节点，组织项目相关资源，严格把控人、机、料、法、环等环节，确保造价咨询工作能够按部就班地进行，以实现项目内部资源的合理最大化利用，力争实现成本最优化。

   3 加强旅游地产工程造价咨询质量的控制措施

对旅游地产工程造价的质量控制可以从组织、技术和经济等多方面入手。组织上的有效控制包括明确组织结构、造价控制及其任务、管理职能分工等；技术上的有效控制主要是对项目设计的选择和优化。项目工程一旦完成投资决策，控制旅游地产造价质量的关键就在于设计，可以将各阶段工程建设造价限定在核定的限额内。严格审查、监督初步设计、技术设计、施工图设计和施工组织设计等，把对节约资源投资的可能性深入到各专业技术领域；经济上的有效控制主要是对旅游地产工程项目造价的计划值和实际值及时更新，不断进行动态的分析与比较，严格审核各项费用的支出，奖励有利于各资源节约的投资方案。在旅游地产工程建设中，造价咨询人员要将组织、技术和经济三方面进行有机的结合，在经过组织管理最优化的前提下，在进行技术比较、经济分析和效果评价之后，对技术的先进性和经济的合理性进行平衡统一处理，保证经济与技术在建设的全过程中实现有机地结合。

   4 提升旅游地产业造价咨询水平

旅游地产是一个综合性开发的工程，而造价咨询产业的发展存在诸多问题，故就如何提升旅游地产造价咨询水平提出以下几点建议。

   4.1 规范旅游地产市场的竞争

国家要严格把控旅游地产业的审核，对工程造价咨询机构的行业资质实行优胜劣汰，对于不符合法律法规、执业准则、破坏市场竞争的企业严格惩处，对于信用良好、有实力的、良性竞争的企业加大培养鼓励政策，以带动旅游地产业的规范性和良性竞争的循环发展。同时，造价咨询管理单位要发挥自身优势与专业素养，以咨询服务质量为准绳，完善造价咨询管理市场。

   4.2 改革创新工程造价咨询

旅游地产造价咨询行业竞争激烈，相关的行业理论知识滞后，没有足够的资金和精力去学习新的科学技术，是旅游地产业发展滞后的主要原因。需要咨询人员在以前住宅开发项目上不断总结经验，学习熟悉新的业务知识，提高综合索质水平；对工程造价咨询单位给予资金支持，建立旅游地产业造价材料价格信息库，并且根据旅游地产市场的变化不断更新，从而提升企业的整体业务水平，推动旅游地产健康持续发展。

   4.3 加强对管理人才的培养和选拔

管理人员的专业素质代表了整个旅游地产业的发展水平和速度。所以，企业在加强自身竞争力的同时，应该不断培养高素质、专业度更垂直的旅游地产造价咨询管理人员。旅游地产造价咨询人员在不断加强业务能力学习与提升的同时，更要转变思路，把工作中贡献的智慧和劳动转化成一个经验积累和知识汲取的过程，最后达到对咨询工作举重若轻的地步。

   5 如何构建旅游地产的造价咨询管理办法

运用创新思维管理来实現社会资源配置的最优化和集成化，实现旅游地产客询造价业的创新力和生产力的全面提升。具体管理办法如下。

   5.1 积极推进全过程造价咨询管理

传统住宅类地产项目的造价咨询职能有开发、设计、招投标、预决算、项目营销等，但在各建筑行业竞争日益激烈，市场需求日益萎缩的当下，旅游地产的造价咨询管理应将重点放在全过程造价咨询管理中来。在旅游地产开发全过程中，对各环节实施过程成本造价管理，建立独立的系统的管理体系与资料，以达到降低旅游地产开发成本的目的，进而利润空间得到提升。所以，旅游地产咨询行业应该成立全过程造价管理部门，形成有保障的团队组织构架。

   5.2 利用现代化管理工具

随着“互联网+”的科学发展与应用.如果将旅游地产造价咨询业与“互联网+”相结合，既能保持造价咨询管理的先进性，又能使旅游地产迅猛发展，拓宽旅游地产造价咨询业的生存空间。旅游地产因为有其复杂的应用性特征，如将旅游地产造价咨询流程设定成标准化的网络工作流，可以进一步细分出专业性很强的工程，进而完善各分类项目的工作流。在互联平台系统上线后，不仅能使旅游地产造价咨询者的工作量减少，还能监督造价咨询者，使造价咨询人员能将关注力更多地放在工程造价的质量管控上。所有旅游地产咨询造价的过程数据及最终数据都应不断完善，提炼出旅游地产项目造价数据特点，最终实现对项目的事先预测指导，促进旅游地产的标准化发展。

   5.3 加大旅游地产造价咨询管理的外部控制

旅游地产开发过程是实现社会资源、自然资源、文化资源等各类资源的整合过程，旅游地产造价咨询管理工作自始至终都贯穿于合同的生成和执行，合同双方需要约定统一的外部环境管理制度，从根本上解决旅游地产造价管理部门与各合作方造价人员之间的利益纠纷，保护合同双方的经济利益，提高处理旅游地产造价咨询业务的效率。

   6 结语

综上，旅游地产类咨询管理是一个系统而复杂的工程，目前旅游地产造价咨询行业的发展还有很多问题，例如没有完备的数据库，无法及时适应材料市场的动态变化，旅游地产建筑往住宅化倾向等等。但造价咨询者要摒弃过去，真正实现旅游加地产的管理模式，以咨询服务合同为出发点，以职业道德和行业规范为准绳，合理有效地策划管理整体项目，通过优秀的过程和优异的成果，为合作伙伴交出满意答卷，使旅游地产造价咨询业走向专业化发展的方向。

参考文献：

[1]潘国瑾·浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理山西建筑，2010(25)

[2]郝栾伊·工程造价的控制魅力中国，2009(24)