(四川同兴达建设咨询有限公司，四川成都 610000)

   摘 要：随着信息化时代的发展，信息科技在建筑行业被不断推进，BIM技术受到了极大的关注。由于当前工程造价精细化管理准确度较低、信息处理速度慢等问题突出，严重影响了工程造价管理水平。因此，本文从房地产企业成本控制的现状出发，指出目前成本控制存在的问题，引出在BIM技术下实现对工程的全过程成本控制。

   关键词：BIM技术；成本控制；5D管理

    0 引言

建筑业作为我国经济的支柱产业得到了迅速发展，但随着房价调控相关政策的相继出台，房地产行业已经告别暴力时代。对于房地产开发企业而言，房地产开发项目的成本控制成了其最为关心的问题之一。尽管我国造价管理体系逐步发展完善，但是由于房地产开发项目的工程数据海量、项目建设过程中参与方众多，使得工程信息的共享和交流困难，造成了成本精细化管理难以实现。随着BIM技术在建筑行业的兴起和发展，结合BIM技术，相关的设计、预算软件的不断成熟，BIM技术解决了房地产开发项目全生命周期中信息共享困难的问题，使得各阶段、各参与方能够实现工程数据的动态共享和交流。在工程项目自决策立项到运维的全生命周期中，涉及工程项目的各个要素，不用参与主体和管理的各个阶段，这对项目的信息集成和工程项目全生命周期的管理带来了诸多挑战。BIM作为一种多维模型的建筑信息集成平台和技术工具，集成了建筑自设计到运维维护全生命周期的各种工程信息，在项目全生命周期的管理过程中发挥了越来越重要的作用。

1 房地产开发项目成本控制的现状

1.1 房地产企业成本控制的重要意义

房地产企业成本控制是指利用相应的信息数据对企业在生产经营过程中产生的关系成本的因素做出调控和管理，实质上就是对房地产生产经营成本中进行有效控制开支的措施。房地产企业在开发和经营过程中，只要涉及到经济支出的问题都应该属于成本控制问题中的分支，都需要根据成本控制的全面控制性作出相应的管理措施。在企业的开发过程中，成本控制是否得到有效得当的管理直接影响着房地产企业的生产效率和经济效益。针对房地产企业的成本支出作出科学的控制管理，对于其应对政府方面的压力和市场的竞争趋势有着不可忽视的重要意义，并能够提高企业的核心竞争力和整体的经济效益。

 1.2 房地产企业成本控制的现状

   1.2.1对于成本控制的观念意识落后

房地产行业的发展空间和产生的利润增值都相对较大，因此大部分企业对于房地产成本控制缺乏管理意识，缺乏创新和与时俱进的改革精神。在现今的房地产企业的成本控制管理中，没有做到全部人员的参与和经济预算筹划，财务人员控制的局限性使企业只能在事后进行弥补控制。在成本控制的全过程中不能将控制预算仅仅局限于工程造价和财务中，对其在前期建设和设计营销过程中的成本控制以及建设中的管理费用等都应该实施有效的制度管理体系。全方位控制成本管理的全过程，就是不遗漏任何一个环节，对工程成本进行详细的成本计算设计。

   1.2.2 对成本控制缺乏全局性的把控

对成本的控制不仅仅是经济上的预算，更是对施工过程的全局性把控。房地产行业具有开发时间较长、投资金额数量大和不确定性因素多等特点，这增加了房地产成本控制的难度系数。房地产的成本投入数目较大，其主要依靠银行借贷的资金进行成本投资，各种不可控因素的出现对成本控制的全局性把控都提出了严格的要求。如果忽略了对成本控制的系统性资金控制，就会造成资金链的短缺资金无法按时回笼，直接影响房地产企业的经济效益和未来发展。

   1.2.3 对成本的预算值不准确

房地产项目因为其投资金额数目庞大，投资周期较长，因此需要对其成本进行早期的考察预算。在前期的整体规划过程中，对房地产的成本预算估计准确与否直接涉及到成本的投入控制。我国目前的房地产开发项目对预算人员的要求相对缺乏，专业性的预算人员数量不够多，专业水平还不够强，致使企业无法在项目开发的过程中对总成本的控制做到全面性的预算估计，会出现后期完工阶段实际资金投入比预算值超出很多，从而使房地产企业在销售阶段不得不提高销售价格，以使投入的成本资金能够得到有效的资金回笼和赢利。

2 基于BIM技术的成本管理

2.1 BIM技术的特点

BIM技术是一项应用于设施全生命周期的3D数字化技术，它以一个贯穿其生命周期的通用数据格式，创建、收集该设施所有相关的信息并建立起信息协调的信息化模型作为项目决策的基础和共享信息的资源。

   2.1.1 可视化性

可视化即“所见即所得”。对于建筑行业来说，可视化的应用很强大。例如，一个刚毕业的大学生去工地上验收项目，他只需要拿着ipad就可以完成工作，因为BIM提供了可视化的思路，他不需要像传统方式那样拿到施工图纸到现场，再去自行想象采用线条绘制各个构件。由于每个人对施工图纸的理解不一致，会存在技术人员与设计师之间的理解障碍。而现在的建筑形式各不相同，复杂造型较多，人脑的想像能力有限，二维表达不清楚，就需要三维的可视化软件，形成三维的立体实物图形展示在人们的面前，方便项目设计、建造、运营过程中的沟通、决策。

   2.1.2 协调性

在工程项目自决策立项到运营维护的全生命周期中，涉及到工程项目的各个要素、参与单位，需要在配合的情况下才能完成项目，过程中会发生很多协调，比如专业内协调、各的参与方的外部协调。利用BIM技术可以进行各专业方之间的碰撞检查，通过有效的协调形成最为合理的解决办法；利用BIM建立一个数据及时交互平台，各参与单位根据各自的职责及时更新数据，实现数据的共享，避免因为流程变更冗长复杂，多方扯皮职责不清，耽误了项目进度。

   2.1.3 模拟性

模拟既可以模拟设计出的建筑模型，也可以进行5D模拟。在招投标阶段可以进行4D模拟，根据施工组织设计进行施工现场模拟，从而来确定合理的施工方案来指导施工；在施工阶段进行5D模拟，根据模型与工程量清单、进度计划挂接，形成数据联动，实现动态成本管控；在后期运维阶段，可以模拟日常和紧急情况的处理方式，比如模拟地震人员逃生及消防人员疏散，以便进行更好的规划布局。  

 2.2 BIM技术在成本管理中的应用价值

   2.2.1 提高工程量计算的效率及准确率  

造价管理的基础是计算工程量，电算存在对图纸的理解不一致，手算存在着对工程量的少算、忘记计算以及对工程量的重复计算等问题。通过基于BIM技术，利用唯一的设计模型进行自动化计算，将造价工程师从繁琐的机械劳动中解放出来，节省更多的时间和精力用于更有价值的工作，如询价、评估风险。

   2.2.2 提高设计阶段的成本控制能力

工程量计算效率的提高有利于限额设计。基于BIM三维算量方法可以更快地计算工程量，及时将设计方案的成本反馈给设计师，便于在设计的前期阶段对成本进行控制；利用BIM技术的可视化特点，提前进行各专业内的碰撞检查，对其进行及时修改，减少后期施工阶段的设计变更，节约成本，避免影响到整个工程的进度。

   2.2.3 真正实现造价的全过程管理

（1）估算阶段：造价工程师能从BIM模型获取粗略的工程量数据，这些粗略的工程量数据和造价指标数据结合，能计算出准确的估算价。

（2）概算阶段：可以从BIM模型获得项目的各种参数和工程量，将项目参数和工程量结合，查询指标数据库或概算数据库，可以计算出准确的概算价；通过BIM模型进行不同的设计方案论证，造价工程师可以针对不同的设计方案测算概算指标，从而利于设计人员开展价值工程和限额设计。

（3）施工图预算阶段：可以建立准确详细的BIM模型，为编制准确的施工图预算提供准确的工程量。

（4）招投标阶段:根据BIM模型可以编制准确的工程量清单，达到清单不漏项、工程量不出错的目标。投标人根据BIM模型获取的工程量与招标文件工程量清单对比，节约对比时间，且可以指定更好的投标策略。

（5）签订合同阶段：BIM模型与合同对应，为承发包方建立了一个与合同对应的基准BIM模型，它是计算变更工程量和计算工程量的基准。

（6）施工阶段：BIM模型记录了各种变更信息，并通过BIM模型记录了各个变更版本，为审批变更和计算变更工程量提供基础数据，结合施工进度数据，按施工进度提取工程量，为支付申请提供工程量数据。

（7）结算阶段：将BIM模型最初设计的模型维护形成竣工模型，保证与竣工工程的实体一致，为结算提供了准确的结算工程量数据。

2.3 基于BIM技术的成本管理流程

BIM模型作为信息的载体贯穿于整个项目的成本管理，并且以设计阶段建立的标准BIM模型为雏形，添加成本信息形成招投标阶段的成本模型，进行施工图预算；在实施建造阶段，在成本模型基础上添加变更、设计深化信息，形成施工模型，进行变更管理、期中支付、动态成本管理、资金计划；在施工模型的基础上进行信息整合形成竣工模型，进行竣工结算，提高结算的效率，避免扯皮事件发生；最后进行项目的复盘，进行该项目的经营管理分析，进入BIM成本数据库，为以后的项目投资决策提供参考数据。以BIM模型为基础的成本管理，各阶段可以充分地利用上一阶段累计的工程量等信息模型，可大幅度地避免重复无效的计量工作，提高各阶段工程造价确定的精细化程度。其管理流程见图2.3所示。

  

图2.3 基于BIM的成本管理流程

   3 案例分析

   3.1 工程概况

本章节将以成都开发商W为案例进行采用BIM正向设计-施工总承包模式，进行BIM云平台的测试试点应用分析，探索BIM技术的深入应用及新的管理模式。该项目位于四川省成都市，总建筑面积为87621.51㎡，包含有地下室，1~13#楼子项；2#~5#、7#、9#楼建筑高度为39.95m，9#楼建筑高度为36.90m，1#、6#、8#楼建筑高度为30.80m，均为二类高层住宅；10#楼建筑面积约为2560㎡，11#、12#楼建筑面积分别约为1246㎡，13#楼建筑面积约为328㎡，均为小型独立商业，位于大地下室上部。地下室为局部二层地下室，建筑面积为29285.35㎡，机动车位648个，用途为I类大型车库、非机动车库及各设备用房等，结构为剪力墙+框架，抗震设防烈度为7度。

在该项目中，我们将运用与BIM技术相关的一些造价类软件作为辅助工具进行操作。以造价辅助类软件进行模型创建，兼对工程基础数据进行收集和汇总，然后利用辅助类工具进行工程量计算，这样可减少人工再次输入可能导致的误差和减少造价人员的工作量，节约时间。

对全过程造价管理的模拟，我们从如下阶段（设计阶段、招投标阶段、施工阶段5D管理、竣工阶段）应用BIM技术来确定和控制造价。

3.2 设计阶段

工程建设项目的设计费虽仅占工程建安成本1%-3%，但设计决定了建安成本的70%以上，设计阶段是影响工程造价控制的前端。设定限额可以促进设计单位有效管理，转变长期以来重技术，轻经济的观念。设计阶段对项目控制的主要管理内容对项目可以实现和实现是否可以达到预期设想起着至关重要的作用。设计阶段有初步、扩初和施工图的设计，与之对应的便是设计方案概算、设计概算与施工图预算。工程造价在设计阶段控制的主要动作有：

（1）指标测试，对设计方案提出优化意见或者择优选择；

（2）加强推进标准化的设计和限额的设计；

（3）在设计概算或施工图预算的编制过程中加强管理和审核力度。

在此，我将通过案例为大家演示在施工图设计阶段运用BIM技术进行造价控制。造价工程师可以利用BIM模型自带的明细表汇总功能进行工程量提取，以有效规避掉传统的手工计算工程量的超大工作量和由于个人原因导致的错误，并且同时取代了部分传统计算的建模工作，也大大节约了手动计算时间。此次项目施工图在设计阶段采用正向设计，即设计师直接进行三维设计出二维图纸，模型沿用至施工单位、5D管理。此种方式最大程度上体现了模型多用及直观设计的理念，也最大程度减少了传统设计中出现的不必要碰撞等可控制问题。如图3.2-1为机电安装深化设计三维可视图。

  

图3.2-1安装深化三维模型

造价工程师为提前达到造价控制的效果，在设计院设计阶段开始介入，成本管理人员需提出相关成本板块建模规则，当然此前建模规则与设计院建模规则均提前进行双方审查，在既满足成本，也不影响设计进程的前提下，整合建模规则，如图3.2-2截取部分则基于BIM平台建模标准。

  

图3.2-2建模规则

此建模规则供成本管理、设计、施工单位及甲方后期项目精细化管理做为依据。由于现阶段技术条件不成熟，还无法满足所有专业进行正向设计，因此此案例采用的方式为传统+BIM的方式进行造价管理。同时，在正向设计可体现模型前提下，成本管理人员整理了一份基于正向设计模型中的可提量清单。如图3.2-3所示。

  

图3.2-3 清单出量范围

3.3 招投标阶段

BIM技术在该阶段的应用主要是造价人员可以直接应用在设计阶段由BIM设计工程师建立的BIM模型，以便于造价人员能够利用BIM模型方便、精准地汇总出工程量信息，自动生成分部分项工程量清单，这样可以有效避免人为计算的错误和漏项情况发生。同时，BIM模型实时体现设计理念及设计完整性，解决了传统投标书由于信息不完整等其他原因导致的误差，使得招投标更加透明化，有利于招投标管理部门对整个招投标过程进行管控，使得该阶段更加正规化。

招投标工作事项并非在施工一开始就要全部完成，实际建设范围会根据现场施工实际情况进行招标工作的启动，这是一个延续性的工作。因此，何时招标、投标单位的确定、招标进度的体现都实时跟进，这样对甲方及施工单位能最大限度地合理分配资源。如图3.3所示。

  图3.3 招标5D管理

    3.4 施工阶段

项目施工阶段是多方参与的阶段，该阶段设计的环节较多、难度大，并且在现实中也有很多未先预知及不可控的风险、市场价格波动等一系列影响因素，该阶段造价管理是全过程造价管理的重点，同时也最为复杂。

该阶段的主要任务是确定好动态成本、合约规划、招标管理、合同管理、变更管理、价差管理及计量支付、结算管理等内容进行5D管理。以下内容是根据此案例工程实施过程中的管理动作进行详细讲解。

   3.4.1 动态成本、合约规划

动态成本是成本预测与目标管理方法相结合的产物，可通过动态台账实时监控每个科目动态成本的变化、超支及结余情况。待发生台账可实时查看每个成本科目、待发生的成本预测金额。合约规划则是指在项目目标成本确定后，对项目全生命周期内发生的所有合同大类的金额进行预估，是实现成本控制的基础，也是以预估合同的方式对目标成本的分级，将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同。同时，合约规划也是制定项目招标计划的基础，根据合约规划编制年度或月度招投标计划，并根据合约规划分解的目标成本，控制合同价。如图3.4-1所示。

  

图3.4-1 合约规划

   3.4.2 招标管理

招标管理在指投标过程中对招标内容、招标进度、招标成果文件等的查看与管理。其指导整个项目的招标过程，保障各招标任务顺利开展并完成。此案例中项目的招标管理根据招标进展并结合计划时间提供预警提示。上述对招标阶段有详细描述，在此就不在做叙述。

   3.4.3 合同管理

  合同管理是指对动态成本中“累计已发生成本”的合同部分和无合同部分内容进行跟踪管理，对合同类型、签订合作单位、签订时间做项目记录。此部分管理内容包括图差、价差、变更、签证、合同累计产值、完成产值、时间支付金额、累计支付金额、实际支付比例等合同执行过程做的详细记录。如图3.4-2所示。

  

图3.4-2合同管理

   3.4.4 变更管理、价差管理、计量支付

对现场变更、设计变更及市场浮动、计量支付等工程款支付进行管理，实时记录工程款支付去向。如图3.4-3所示为计量支付的相关内容。

  

图3.4-3计量支付

   3.5 竣工阶段

该阶段是项目投入运营之前的最后一个阶段，重点是对项目进行竣工验收、结算和最后决算的工作，是确定建设项目实际工程造价的阶段。在该阶段项目造价管理的核心工作是确定项目的最终实际发生的费用、确定项目最终价格。相应的工作人员应编制出合理、正确的竣工决算文件，并根据相关规定，准备好所有相关资料进行办理移交手续。传统竣工结算是一个繁琐且容易存在大量问题的一个环节，由于施工过程中资料不完善或者存在各方面变更导致与设计图不一致等系列问题，很难保证竣工结算时相应资料全部准确且完整。并且由于建设单位与施工单位设计人员就项目所发生的所有工程量信息及单价等一系列数据都需进行核对，所以，该过程相当于一个甲乙方相互提疑来满足自方利益最大化的一个过程。

然而，在使用BIM技术5D管理方式时，可最大化帮助工程人士解决这些令人感觉繁琐且头疼的工作，BIM模型特有的参数化信息，从设计到施工，可根据现场施工实时变化，使得模型不断完善，在施工管理阶段可实时记录变更、价差、索赔等一系列除正常施工造价费用外的额外费用，相当于是在施工阶段中就完成了竣工决算内的工作。因此，从施工阶段到竣工阶段，整个项目的信息都储存在数据库中，管理平台及模型可以为我们提供准确的计算文件，使我们在项目移交时能够高效完成相应工作，保障了信息的准确与完整，同时减少了双方造价人员的工作量和误差，有效节约了双方人工成本及时间成本。

4 结语

本文将理论与项目实际应用分析相结合，分析了房地产项目一直难以落实精细化管理的主要原因是房地产开发项目的工程量十分巨大，难以对工程中产生的大量数据进行实时性的分析，进而难以进行成本控制。BIM技术的诞生有利于防止数据流失，实现了对工程数据的及时更新和对整个项目开发的成本控制，同时加强了参与工程中的各方面主体之间的协调工作能力，进而降低了项目运营风险，提高了对成本控制的管理水平，提高了房地产企业的经济效益。

 

参考文献： 

［1］朱芳琳．基于BIM技术的工程造价精细化管理研究［D］．成都:西华大学，2015．

［2］康承虹．探究大数据时代BIM对工程造价行业的影响与对策［J］．四川水泥，2017，39(11):203．

［3］王晓维．基于BIM技术的全过程造价管理研究［D］．西安:西安工业大学，2016．