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对成都市成品住宅装修造价咨询服务工作的研究分析

韩杰

（四川中砝建设咨询有限公司，四川成都 610000）

摘要：2017年底成办发〔2017〕36号文《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》及《实施细则》正式推出并逐步实行，按照《实施细则》要求，开发商应从备选库中委托造价咨询机构对成品住宅装修工程价格进行核定。相对于常规造价业务，成品住宅装修工程价格核定业务有它一些自身的特点，根据这些特点，造价咨询机构在坚持独立、自主、公平、公正原则的基础上，对其工作方式应该做出一些适应性调整。经过三年多的具体的业务实践，在经验积累和案例沉淀的基础上，应该做好总结和分析工作，便于更好地服务于政府、服务于社会、服务于企业。

关键词：成品住宅；造价咨询服务；研究分析

0 引言

成办发〔2017〕36号文《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》于2017年10月17日发布施行，成都市建委及时出台了相关《实施细则》。在《实施意见》发布实施三年多来，总体目标基本实现，主要任务也基本完成，在《实施意见》实施过程中形成了一整套的监督、管理备案的运行机制，积极有效的推动了成都市成品住房建设工作。但是，在具体实施的过程中也出现了一些问题，比如成品住宅装修质量问题，菜单式装修和个性化的冲突问题，公示的材料与交付样板房材料不一致的问题等，引起了购房者的投诉。根据政府工作要求，我公司作为入库的中介咨询机构，结合自身的工作性质和技术优势，参与到了我市的成品住宅价格备案工作中，在实际的工作实践中形成了一定的经验积累和案例沉淀，公司有责任对所经历项目的具体信息进行分析研究，形成工作总结为政府行政主管部门决策提供参考，以利于更好地推动我市成品住宅项目的发展，更好地服务于政府、服务于社会、服务于房地产开发企业。本次研究分析的数据来源于四川中砝建设咨询有限公司2018-2020年成品住宅装修价格造价咨询项目（已完成价格备案）的实体数据。

1 研究分析的目的

一是为政府行政主管部门的备案管理工作提供决策依据；

二是为政府行政主管部门对房地产开发企业提交的装修方案价格区间提供参考技术指标；

三是分析和总结在项目核价过程中的不足之处和需要规范完善的地方。

2 研究分析的依据

研究分析的依据如下：

（1）成办发〔2017〕36号文《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》；

（2）成都市建委《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》的实施细则（暂行）；

（3）《成都市新建成品住宅装修管理规定（试行）》；

（4）《住宅室内装饰装修设计规范》（JGJ367-2015）；

（5）《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51/015-2013）；

（6）《成都市新建商品住宅技术管理规定（第一版）》；

（7）《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300）；

（8）《住宅装饰装修验收标准》；

（9）《成品住宅装修工程造价咨询报告报送备查工作指南》；

（10）成都市成品住宅装修备案项目实际案例；

（11）网络信息资源。

3 研究分析的方法

3.1 案例研究法

针对我市成品住宅装修备案的具体情况，对不同价格区间的典型案例甄选1-3个项目进行详细的解剖和分析，对该项目的备案价格、装修内容、装修配置及装修材料的具体信息（如：品牌、产地、规格、型号、颜色、材质等）进行详细的分析。

3.2 调查研究法

充分利用案例资源及网络资源对成都市成品住宅装修中采用的材料品牌进行调查和汇总，形成主要材料品牌库。

4 研究分析的内容

（1）成品住宅装修价格备案案例的价格区间；

（2）成品住宅装修价格备案案例的装修内容；

（3）成品住宅装修价格备案案例的装修配置基本情况；

（4）成品住宅装修价格备案案例的主要装修材料的基本信息分析；

（5）成品住宅装修价格备案案例的主要装修材料品牌档次分析。

（6）成品住宅装修价格备案案例的价格组成及指标分析。

5 关于成品住宅装修造价咨询工作的论述

不同于编制招标控制价、审核竣工结算价等常规的造价咨询工作，成品住宅装修项目核价的目的是测算或者评估一个接近于市场价的价格。由于每一种产品设计的方案不同，装修材料的品种繁多，装修材料品牌选择也具有多样性等特点，这对给实际的造价咨询工作也带来了诸多困难。根据成品住宅装修核价工作的特点，特别是实际的装修工程中采用了较多的定制产品（如橱柜、浴室柜、玻璃隔断等）和设施设备（空调、地暖、新风、智能家居）的安装，因此在实际造价咨询工作中，采取在《建设工程工程量清单计价规范》的基础上，结合装修施工企业的市场化清单，对项目清单进行必要的优化、调整和补充。在清单项目价格构成方面参考《四川省建设工程工程量清单计价定额》，更多地借鉴价格评估的工作方法，确定价格构成的内容，以更好的接近市场，体现市场价格。

成品住宅装修造价咨询工作的重点是在价格构成的确定，难点在于材料价格、人工费及施工措施费的确定。

5.1 成品住宅装修工程总价的构成

（1）成品住宅装修工程总价由以下价格构成

①装饰工程和安装工程费；

②工程其他费用（其中包括装修监理费、装修设计费、装修检测费、成品保护及开荒保洁费、装修造价咨询费、装修管理费、装修甲供材料采保费、材料运输费等其他因完成工程确需计入的相关费用）；

③利润；

④工程履约担保费及工程保险费；

⑤税金。

（2）成品住宅装修工程价格构成占比分析（经验值）

相关占比如下：

①装饰工程和安装工程费用/总造价占比（65%-75%）；

②二类费用/总造价占比（2%-3%）；

③利润/总造价占比（8%-12%）；

④工程履约担保费及工程保险费、税金/总造价占比（约10%）。

5.2 成品住宅装修工程装饰工程和安装工程工程量的确定

5.2.1 工程量计算的依据

委托单位所提供的装饰施工图或者竣工图、设计变更。

5.2.2 工程量计算的原则

按照《四川省建设工程工程量清单计价规范》有关规定计算，做到施工图与现场实际相结合，注重现场踏勘工作，做到工程量不漏算、不多算。

5.3 成品住宅装修工程装饰工程和安装工程清单项费用的构成

（1）清单项的综合单价由材料费（主材及辅材费）、材料损耗费、人工机械费、措施费及施工单位利润、管理费和规费组成。

具体构成如下：

①装修主要材料甲供或甲指乙供；

②材料损耗费费率参考市场水平计取，根据不同的装修材料损耗率取（3%-15%不等），计费基础为主材及辅材价格；

③人工和机械费参考定额水平并结合市场水平计取：措施费包括安全文明施工费、夜间施工、二次搬运、冬雨季施工费，计费基础为人工机械费，参考定额水费率按照10%计取；

④施工单位利润计费基础为人工机械费，参考定额水平费率按照10%计取；

⑤施工单位管理费计费基础为人工机械费，参考定额水平费率按照5%计取；

⑥规费费率按照国家有关部门规定计取，计费基础为人工机械费，参考定额水平费率按照15%计取。

（2）除硬装外主要设备（中央空调、新风、地暖、智能家居系统等）的费用组成具体构成如下：

①中央空调系统除室外机、室内机设备费用外，还包括管道敷设、保温材料粘贴、水电管线敷设、出风口、回风口安装及装修配套费用及调试费用。（根据不同空调品牌、能效等级、主机功率、安装面积等因素考虑200-450元/平米）；

②新风系统除新风主机费用外，还包括新风管道敷设、电气管线敷设、新风口安装及装修配合及调试费用。（根据不同新风系统品牌、主机功率、安装面积等因素考虑50-100元/平米）；

③地暖系统（燃气水暖）除地暖锅炉主机、地热管材、分集水器、温控仪主要设备费用外，还包括管道敷设、电气管线敷设、安装及装修配合及调试费用。（根据不同地暖系统品牌、锅炉主机功率、功能设置、安装面积等因素考虑200-300元/平米）；

④智能家居系统除主机、主要外设等设备费用外，还包括外部设备安装、调试费用、智能应用软件费用。（根据不同智能家居系统品牌、主要功能（智能家电控制、智能照明、智能安防报警、智能窗帘）的实现、安装面积等因素考虑100-300元/平米）。

5.4 成品住宅装修工程造价测算的范围

户内实际装修工程所有装修内容，不包含公共区域装修费用。但包括地砖及地板铺贴工程费用、墙砖及其他饰面工程费用、吊顶及饰面工程费用、辅助灯具、厨房电器、卫浴洁具、中央空调系统（如有）、地暖系统（如有）、新风除霾系统（如有）、智能家居系统（如有）等工程费用，以及其他相关工程费用、利润、工程保险费及履约担保费、税金等。根据开发企业对装修范围的划分，明确装修范围，对原建筑施工范围内的项目（如护窗栏杆、阳台建筑门窗、预留预埋等）不计入装修范围，对部分原建筑范围内的电气设施（如可视对讲、户内配电箱、多媒体箱、等电位箱等）只计入安装费用。

5.5 成品住宅装修工程综合单方造价

考虑到建筑面积对单方造价的影响较大，成品住宅装修工程综合单方造价由户内实际装修工程总费用除以建筑面积（含户内面积和公摊面积）得出每平方价格。另外，在同一项目中由于存在多种户型，而且同一户型也存在因楼栋不一样、测绘误差等原因，建筑面积也略有差异，根据住建局文件要求，主要是针对开发商销售的主力户型，根据备案户型的数量及备案户型的单方造价按照加权平均法计算得出。

5.6 主要装修内容及装修价格区间关系表

主要装修内容及装修价格区间关系表

装修功能空间	装修内容	1500-2000（元）	2000-2500（元）	2500-3000（元）	3000-3500（元）	3500-4000（元）	4000-5000（元）	>5000（元）
入户门	入户门（含普通门锁）	●	●	●	●	●	●	●
	指纹密码锁	○	○	○	●	●	●	○
	高档指纹密码锁	○	○	○	○	○	○	●
玄关及客餐厅	地面地砖	●	●	●	●	○	○	○
	地面地砖波打线	○	○	●	●	○	○	○
	地面大理石石材	○	○	○	○	●	●	●
	地面石材拼花	○	○	○	○	●	●	●
	高档大理石瓷砖	○	○	○	○	●	●	●
	墙面乳胶漆	●	●	●	○	○	○	○
	墙面墙纸	○	○	●	●	●	●	○
	高档墙布	○	○	○	○	○	○	●
	金属薄板踢脚线	○	○	○	○	●	●	●
	天棚跌级吊顶	○	○	●	●	●	●	●
	灯槽	○	○	●	●	●	●	●
	窗帘盒	○	○	●	●	●	●	●
	天棚乳胶漆	●	●	●	●	●	●	●
	天棚石膏线条	○	○	●	●	●	●	●
	辅助灯具	○	○	●	●	●	●	●
	电视背景墙（墙布硬包）	○	○	○	●	●	●	○
	电视背景墙（墙布软包）	○	○	○	○	○	○	●
	电视背景墙（大板砖）	○	○	○	●	●	●	○
	艺术背景墙（大板砖）	○	○	○	○	○	○	●
卧室	户内门(PVC覆膜门)	●	●	○	○	○	○	○
	户内门(实木复合门)	○	○	●	●	○	○	○
	户内门(指接实木门)	○	○	○	○	●	●	●
	地面强化地板	●	●	○	○	○	○	○
	地面复合实木地板	○	○	●	●	●	●	●
	实木复合踢脚线	○	○	●	●	●	○	○
	拉丝不锈钢踢脚线	○	○	○	○	○	●	●
	墙面乳胶漆	●	●	○	○	○	○	○
	主卧背景墙墙布硬包	○	○	○	●	●	●	●
	墙面墙纸	○	○	○	●	●	●	●
	天棚跌级吊顶	○	○	○	●	●	●	●
	天棚石膏线条	○	○	●	●	●	●	●
	天棚辅助灯具	○	○	○	●	●	●	●
	天棚乳胶漆	○	○	●	●	●	●	●
厨房	户内门（PVC覆膜门）	●	●	○	○	○	○	○
	户内门（实木复合门）	○	○	●	●	○	○	○
	钛合金金属推拉门	○	○	○	○	●	●	●
	户内门（指接实木门）	○	○	○	○	●	●	●
	地面地砖	●	●	●	●	○	○	○
	地面地砖波打线	○	○	●	●	○	○	○
	地面石材	○	○	○	○	●	●	●
	地面石材拼花	○	○	○	○	●	●	●
	地面防水	●	●	●	●	●	●	●
	墙面墙砖	●	●	●	●	●	●	●
	天棚铝扣板吊顶	●	●	●	○	○	○	○
	天棚石膏板吊顶	○	○	○	●	●	○	○
	天棚石膏板跌级吊顶	○	○	○	○	○	●	●
	厨柜地柜	●	●	●	●	●	●	●
	橱柜吊柜	●	●	●	●	●	●	●
	洗菜盆	●	●	●	●	●	●	●
	洗菜盆龙头	●	●	●	●	○	○	○
	抽拉式洗菜盆龙头	○	○	○	○	●	●	●
	凉霸	○	○	○	●	●	●	●
	燃气灶	●	●	●	●	●	●	●
	热水器	○	○	○	●	●	●	●
	抽油烟机	●	●	●	●	●	●	●
	消毒柜	○	○	○	●	●	●	●
	净水器（前置）	○	○	○	○	○	●	●
	净水器（后置）	○	○	○	●	●	●	●
	洗碗机	○	○	○	○	●	●	●
	烤箱	○	○	○	○	●	●	●
	垃圾处理机	○	○	○	○	●	●	●
卫生间	户内门（铝合金玻璃门）	●	●	○	○	○	○	○
	户内门（PVC覆膜门）	○	○	●	●	○	○	○
	户内门（实木复合门）	○	○	●	●	○	○	○
	户内门（指接实木门）	○	○	○	○	●	●	●
	地面地砖	●	●	●	●	●	●	●
	墙面墙砖	●	●	●	●	●	●	●
	铝扣板天棚	●	●	●	○	○	○	○
	防水石膏板吊顶	○	○	○	●	●	○	○
	防水石膏板跌级吊顶	○	○	○	○	○	●	●
	淋浴隔断	○	○	●	●	●	○	○
	浴缸	○	○	○	○	○	●	●
	浴室柜	●	●	●	●	●	●	●
	镜柜	●	●	●	●	●	●	●
	马桶	●	●	●	●	○	○	○
	智能马桶盖	○	○	●	●	○	○	○
	智能马桶	○	○	○	○	●	●	●
	洗手盆	●	●	●	●	●	●	●
	洗手盆龙头	●	●	●	●	●	●	●
	淋浴花洒	●	●	●	●	●	●	●
	地漏	●	●	●	●	●	●	●
	暖风机	○	○	○	●	●	●	●
	浴霸	○	●	●	○	○	○	○
景观阳台	实木门套	○	○	●	●	●	●	●
	地面地砖	●	●	●	●	●	●	●
	天棚铝方通	○	○	○	○	●	●	●
	天棚防水乳胶漆	●	●	●	●	●	●	●
生活阳台	地面地砖	●	●	●	●	●	●	●
	天棚铝方通	○	○	○	○	●	●	●
	天棚防水乳胶漆	●	●	●	●	●	●	●
灯具	筒灯	○	●	●	●	●	●	●
	射灯	○	○	●	●	●	●	●
	厨卫灯	●	●	●	●	●	●	●
	阳台吸顶灯	●	●	●	●	●	●	●
	灯带	○	○	●	●	●	●	●
	镜前灯	○	○	○	●	●	●	●
	豪华客餐厅灯	○	○	○	○	○	○	●
开关插座	开关插座面板	●	●	●	●	●	●	●
设备	分体空调	○	○	●	○	○	○	○
	中央空调多联机	○	○	○	○	●	●	●
	中央空调风管机	○	○	○	●	○	○	○
	地暖	○	○	○	●	●	●	●
	新风系统	○	○	●	●	●	●	●
	智能家居系统	○	○	○	●	●	●	●

备注：○表示没有配置 ●表示配置

上述关系表归纳了根据市场已备案项目所涉及的相关案例的装修内容，因各个开发企业的装修设计方案不同，装修的内容也随设计方案出现较大差别。总的原则是装修的实质内容越丰富，装修的档次越高，装修材料的品牌力度越强，装修的总价就越高，部分开发企业因营销的需要甚至出现超配现象，但仅限于个例。在不同价格区间存在装修内容类似的情况，开发企业主要通过装修主材的品牌和档次来实现不同的功能价值。

对关系表所反应的价格与配置关系的分析:

（1）1500元-2000元价格区间段的装修满足成品住宅的基本定义，所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位，装修设计上以实用性为主，基本达到入住条件，对装修材料的品牌不作特别限定，但是主要材料的质量要求必须符合国家标准规定。

（2）2000元-2500元价格区间段的装修满足成品住宅的基本要求，除了满足入住条件外，主要装饰材料的品牌应满足市场熟识并信誉度较高的品牌，以提升装修的品质感。

（3）2500元-3000元价格区间段的装修除了满足成品住宅的基本要求外，主要装饰材料（包括乳胶漆、地砖、户内门等）的品牌应采用市场认可度较高的品牌，接近3000水平的装修可以考虑要求墙面装饰以墙纸为主，地面装饰适当采用波打线，增加辅助灯具的使用，提高视觉观感度，以提升装修的品质感，配置分体式空调或者风管机中央空调。

（4）3000元-3500元价格区间段的装修，倡导品质装修理念，从设计入手，增加跌级吊顶及辅助灯具的使用，以营造空间感；地面以高档釉面砖为主防滑耐磨，客餐厅采用波打线方案或地砖围边，客厅配置电视墙以软质装饰材料硬包为主，全屋墙纸，顶棚采用高档乳胶漆，客餐厅及卧室增加石膏或木质线条，增加装饰效果；主要装饰材料（包括乳胶漆、墙纸、地砖、地板、橱柜、厨电、卫浴洁具、户内门等）的品牌必须采用国内一线品牌，电气设备方面可配置中央空调（多联机中央空调）或地暖（全系统），提高居住舒适度，增加配置新风系统，提高室内空气质量。

（5）3500元-4000元价格区间段的装修，已属于高端装修层次，除满足3000元-3500元价格的装修要求外，地面以采用高档釉面砖、高档大理石瓷砖或采用大面积的石材铺贴，适当采用拼花工艺，提升档次感；吊顶采用多层跌级吊顶，客厅配置电视墙以软质装饰材料硬包为主或采用流行的大板砖图案拼贴，主卧增加背景墙，增加装饰效果；主要装饰材料（包括乳胶漆、墙纸、地砖、地板、橱柜、厨电、卫浴洁具、户内门等）的品牌必须采用国内一线品牌，卫浴设备采用著名装修品牌，电气设备方面必须配置中央空调、燃气地暖（或电热地暖）、新风系统、智能家居系统提高居住舒适度，提升现代家居科技体验感。

（6）4000元-4500元价格区间段的装修，已属于高档奢华装修层次，满足部分对生活品质有特殊要求的购房者的需求，除满足高端装修基本要素要求外，地面采用高档大理石瓷砖或石材铺贴，石材材质的选择以高档进口石材为好，从材质层面提升档次感，石材铺贴后采用美缝工艺，提升观感及方便后期维护。在装修内容上要更加丰富，如增加新颖实用的厨电设备（消毒柜、烤箱、净水设施、垃圾处理器等），增加高端大气的实用收纳系统（玄关柜、主卧衣柜、阳台收纳柜等），智能家居系统的功能更加完善齐备（包括智能照明、智能安防、智能空调、智能窗帘），给用户以高科技体验感。在主要装饰材料的品牌选择方面，以选择进口品牌为好，国内一线品牌的产品以高端产品为主。在施工企业的选择层面建议选择技术一流、管理一流、服务一流的国内知名施工企业。

（7）5000元价格区间段以上的装修，属于高档奢华装修层次，在装修设计上更多的考虑观感和质感，除满足高档奢华装修要求外，装修风格上以欧式、美式装修风格为主，强调整体的奢侈感，功能配备上更加完善和实用，同时尽可能的在细节上给客户预留个性化创意的空间。

6 备案项目梳理与价格区间关系表

项目数量及价格区间关系表

序号	价格区间（元）	项目数量	项目占比	备注
1	1000以下	1	0.3%
1	1000-1500	3	0.9%
2	1500-2000	24	6.8%
3	2000-2500	33	9.4%
4	2500-3000	98	27.8%
5	3000-3500	75	21.3%
6	3500-4000	37	10.5%
7	4000-4500	21	6.0%
8	4500-5000	19	5.4%
9	5000-6000	45	12.8%
小计		352	100.0%

注：根据所能收集的成都市具体备案项目编制

项目数量及价格关系图

7 对咨询工作的总结及价格备案工作的建议

7.1 成品住宅装修造价咨询工作的总结

从成办发〔2017〕36号文《实施意见》实施以来已历时3年多的时间，具备资质的入库咨询企业，其从事成品住宅价格备案咨询服务工作时间也不短了，从具体的工作实践总结，咨询服务企业应该做到以下几点：

（1）坚持公平、公正、科学、实事求是的工作原则；

（2）秉持服务理念，坚持用专业知识、专业技能、专业精神服务于委托企业，服务于社会，服务于政府；

（3）主动接受行政主管部门的监督与工作指导，做到规范化的运作，规范化的服务；

（4）坚持已完成项目的归档与数据整理工作，建立健全规范化的数据库系统，用数据说话，避免工作上的随意性。

7.2 关于政府价格备案工作的建议

成办发〔2017〕36号文《实施意见》实施以来，取得价格备案手续的项目也达几百个，政策的实施客观上起到了抑制房价过快增长，优化住宅产品结构，减少投资性购房，促进房地产市场平稳发展，推进成都市成品住房的建设工作的作用，总体运行保持相对平稳的态势。随着成品房的推出，市场的认可度也越来越高，给购房者的生活也带来了便利。但是，在具体实施过程中也出现了一些矛盾和问题，特别是在近期由于成品房的陆续交付使用中，因开发企业的装修质量引起的质量纠纷及群诉事件时有发生，影响了政府机构的正常的办公秩序，影响了政府部门的公信力，影响了开发企业的市场信誉度。针对这些现象，作为参与方我们建议：

（1）加强对开发企业的政策引导及相关政策执行程序的监督；

（2）加强对咨询企业的监督和指导工作，有针对性地开展一些政策性的研讨，邀请资深专家开展相关工作规范化规程的制定工作；

（3）加快建立健全相关数据库的建设工作；

（4）加强对备案项目样板房的验收查验工作，督促备案开发企业做到三同步；

（5）严格执行成品住宅现场公示制度，做到公示信息规范、公开、透明，督促开发企业对购房者进行购房选择前的必要风险提示。

参考文献：

[1]成办发〔2017〕36号文《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》；

[2]成都市建委《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》的实施细则（暂行）；

[3]《成都市新建商品住宅技术管理规定（第一版）》；；

[4]《住宅室内装饰装修设计规范》（JGJ367-2015）；

[5]《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51/015-2013）；

[6]《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300）；

[7]《住宅装饰装修验收标准》；

[8]《成品住宅装修工程造价咨询报告报送备查工作指南》；

[9]《建设工程工程量清单计价规范》GB 50500-2013

[10]《四川省建设工程工程量清单计价定额》（2015）