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住宅精装工程全过程造价控制管理
符春梅
（四川同兴达建设咨询有限公司，四川 成都 610000）
摘 要：根据项目的特征及业主的管理体制制定适用于项目的施工全过程造价控制与管理方案，即将原来的时间、空间进行了科学的调整，把事后控制变为事前或事中控制；利用工程师驻场的优势以被动管理变为主动管理；把事后结算一揽子解决造价问题改换成即时发现问题即时处理；类似体育比赛中的“贴身防守”，在为业主处理设计变更、合同跟踪、隐蔽工程、索赔等方面做好扎实的基础工作，为业主控制投资、造价管理方面起到贴身护卫的作用。
关键词：住宅；造价控制；事前及事中控制
0 引言
随着建筑工程技术的不断发展，各类新技术、新材料、新工艺的不断运用，精装修住宅也开始广泛运用，常规的管理模式已经不能满足现有的管理要求，工程全过程造价控制便应运而生产。对于精装修住宅工程，其从项目启动、招标、施工过程签证、进度款、方案测算等的每一个环节都很重要，所以需要我们科学、精细化地利用建设资金，最大程度地发挥业主的投资利益。
1 现场跟踪的方式
1.1 现场跟踪方式的确定
现场跟踪是施工阶段造价控制的基础工作，根据项目的特点，确定以下跟踪方式。
我方工程师从控制工程造价的角度，在施工合同履行的整个时期对现场进行跟踪核查、记录。我方将适时地派驻有关建筑、结构、装饰、给排水、电气、暖通等各专业的造价师对各专业所用的材料规格、数量与施工图、设计变更单及工程实物进行对照核查，通过现场测量、取证、拍照等方式，做好备查记录，作为变更签证计价和结算审计的真实造价依据。特别对隐蔽工程部分或有可能索赔或反索赔等方面，在现场跟踪过程中我公司会特别予以关注。
(1)专业造价师及时跟踪现场；
(2)做好跟踪日志作为基础资料，及时向业主相关合约管理人员反应事实情况及提示相关风险；
(3)参加本工程有关造价管理的会议；
(4)对于索赔事件，要重点记录与跟踪。派专家把关，成果坚持三级复核。
1.1 现场跟踪的主要内容
1.1.1 现场跟踪的准备阶段
①熟悉本项目施工图纸等设计文件及工程施工招、投标文件，施工合同补充协议等有关计价的其它文件；
②协助业主对设计方、监理方、施工方的沟通协调，对作为工程结算依据的相关设计变更、现场签证有效性提供咨询；
③参加业主、监理组织的图纸会审工作，对其中因变更而增加的费用部分进行咨询准备；
④提供非承包商原因所致设备或材料未及时送达引起的误工费用、工期延误等索赔的咨询；
⑤提供应业主要求承包商采取非常规施工措施而增加费用的评估咨询。
1.1.2 施工合同跟踪——跟踪工程实施阶段
①参加与工程造价及合同相关的会议，并作好记录；
②审核的施工合同主要包括：施工总承包合同以及合同额大于10万元的甲方直接分包（或委托）合同；
③主要审核：合同主体的合法性，合同内容的完整性，结算及价款调整条款的内容表述是否准确、完整；
④总价或单价包干合同的包干总价或包干单价须事前审核；
⑤对现场设计变更及签证进行造价咨询；
⑥工程进度款审批的造价咨询；
⑦竣工验收及工程索赔咨询。
2 施工组织设计的造价管理
施工组织设计的造价管理就是对施工过程中各种生产要素的合理安排和有效配置的一种咨询管理。施工组织设计的任务就是正确处理人与物、时间与空间、质量与数量、工艺与设备、供应与消耗、生产与管理的各种矛盾，科学合理、计划有序、周密均衡地组织施工生产的措施，是造价管理的主要内容。
2.1 施工部署
审查施工部署是否能按业主的总体进度要求完成施工任务，各主要施工节点是否衔接，工序的交叉是否合理，施工组织中劳动力组织和施工机械的配置是否能满足施工的要求。
2.2 施工准备
施工准备中要审查是否对分项分部工程编制了实施性的施工组织设计方案，针对重点关键工序是否组织了专项技术攻关措施；施工机械准备是否已经完成，设备型号规格、数量、时间上能否满足施工计划要求，是否有易损件配置；劳动力准备及劳动力后备资源是否充分，各工种能否满足施工技术要求；物资部分是否编制材料需用量计划，对各种材料是否进行供应商考察。
2.3 新技术推广应用
审查是否采用了建筑业推广应用的新技术、新工艺、新材料，已往项目作业中对缩短工期、降低成本、节能、环保、创造优质工程方面应用效果如何。
3 设计变更、现场签证的审核与管理
在工程实施阶段，业主的工作重点在于过程的有效控制，使设计变更、签证等得到有效的掌控；我公司作为中介方，工作重点在于协助业主利用自己的专业知识对变更、签证、索赔进行有效的审核。
对工程签证等管理实行量价分离的二级约束机制，规定现场监理工程师仅对签证事件的真实性和工程量数据的准确性确认，对其可能引起的费用变化或工期变化要求承包商另行填写费用洽商申请表或工期临时延期申请表，由业主经营部和委派的造价咨询企业的造价工程师独立审核，以形成二层次管理，形成相互制约的机制，最大限度地降低了工程签证可能带来的工程造价失控风险。
3.1 设计变更的审核工作程序
①设计变更的必要性审核：对影响工程造价的设计变更、签证，应从专业技术需要的角度，提出合理化建议方案，供业主选择；
②设计变更的合规性审核：审核设计变更手续是否合理合规，是否符合甲乙双方的事前约定；根据变更引起造价变更的数额实行分级审批制，明确审批权限，加速变更工作的进展；同一原因引起的、数额较大的变更项目不能肢解为多个变更项目申报而逃避审批；
③设计变更的真实性审核。
3.2 洽商签证的审核与管理
3.2.1 洽商签证的必要性
①签证对造价的影响程度，洽商签证于设计变更相同，按其对造价的影响程度，亦分为a、b、c三类；
②各类签证的处理方法。
3.2.2 审核洽商签证的真实性
①审查洽商签证的程序是否规范：审查程序是否符合甲乙双方事先约定的签证程序；审查洽商签证手续是否齐全；洽商签证必须分别由监理公司、业主单位、施工单位共同签字确认，如果只有一方签字或缺少某一方签字，说明洽商签证的手续不全，也必然影响洽商签证的真实性;
②审核材料签证的市场调查:涉及材料价格的签证应在业主组织下，造价公司会同承包方赴市场，确定本工程所监控主要建筑材料的品种、规格和单价;
③审查洽商签证内容与竣工图、隐蔽工程记录和完工项目的内容是否一致,如果不一致，说明洽商签证的内容存在虚假情况，必须纠正。
3.2.3 审查洽商签证的有效性
①审查开始后，必须封存施工单位移交的所有资料，包括洽商签证，不允许施工单位补办任何洽商签证，特别是隐蔽工程项目的洽商签证，凡是审查开始后补办的洽商签证一律无效;
②审查施工日记、监理日记、值班日记与洽商签证的时间是否一致,如果不一致，说明洽商签证的时效性存在问题，必须进一步查清;
③审查洽商签证的内容有无重复，尤其要注意工程项目整体办理洽商签证后，是否又以单项办理洽商签证;预算中包含的项目不得进行签证，已签证的工程量，应予扣除.
3.2.4 审核洽商签证的正确性
①审查洽商签证的数量，包括个数、面积、体积、重量的计算是否正确;
②审查洽商签证的单价、金额计算是否正确;
③结合业主与施工单位签订施工合同的内容，特别是洽商签证的一些优惠条款，查洽商签证是否可以列入工程结算;工程变更与工程现场签证审核的依据应充分，设计变更手续、签证程序应齐全，内容与实际情况应相符，所选用的计价方式应合理并符合施工合同规定;工程设计变更及现场签证价格的审核与确定应由相关的专业造价工程师签发。
3.3 工程量签证的造价审核程序与内容
签证审核的步骤分三步：真实性审核、合理性审核、实质性审核。
3.3.1 真实性审核
①一般签证书面材料中应有甲方现场代表、乙方、监理工程师的签字盖章;
②签证有无双方单位盖章，印章是否伪造，复印件与原件是否一致等是真实性审核的重要内容;
③签证是甲方与乙方之间在工程实施过程中对已订合同的一种弥补或动态调整，与主体合同具有同等法律效力，因而在形式上应该是双方签章齐全真实;
④审核时复印件应与原件核对，签证的印章应与投标书中印章相比对，以保证签证形式合法、内容翔实合理。以防止签证上虚增材料数量、工程量、费用等。签证真实性的审核要重点审查签证单所附的原始资料;
⑤对签证中的数量一定要现场核实。现场核实工作量要求甲方、乙方、中介方三方同时到场，咨询单位审核人员一般安排二人以上参加，认真测量并做好勘测记录;勘测记录由甲、乙方和审核人员签字认可，作为调整结算的依据，并与结算书等一并归档备查。
3.3.2 合理性审核
一些乙方为了中标，在招标时采取压低造价，在施工中又以各种理由，采取洽商签证的方法想尽办法补回经济损失。所以对乙方签证的合理性必须认真审核。
3.3.3 实质性审核
对于工程量的签证，审核时必须到现场逐项丈量、计算，逐笔核实。特别是对装饰工程和附属工程的隐蔽部分应作为审核的重点,因为这两部分往往没有图纸或者图纸不很明确，而事后勘察又比较困难。在必要的情况下，审核人员在征得甲方和乙方双方同意的情况下，进行破坏性检查，以核准工程量。
3.4 材料价格签证的审核程序与内容
一般来说，设计图纸对一些主材、装饰材料只能指定规格与品种，而不能指定生产厂家。目前市场上伪劣产品较多，即使是正规厂家，不同的厂家和品牌，价格差异比较大，特别是一些高级装饰材料，施工方往往以劣充优，以国产品牌冒充进口品牌，若业主签字确认之后会给结算审核造成麻烦。
材料签证的造价跟踪主要注意以下几个方面。
3.4.1注意签证的时间
在市场经济条件下，价格信息是时时刻刻变化的，要掌握价格变动规律，在审核中关注签证材料的购买时间，是一个很重要又容易忽视的问题。
3.4.2 材料价格签证确认的方法
相对于其他签证来说，材料价格签证的确认是比较难的。客观上，各地区《价格信息》对普及性材料有明确指导价，而对装饰材料的价格没有明确指导，且由于其品种、质量、产地的不同，导致了价格的千差万别，甲方也不能清晰、具体地提供材料的详细资料。因此，比较可行的办法是：组织双方人员，走向市场，寻求最接近实际情况的价格，以有力的事实证据取得双方的一致认可。
①确定调查材料价格信息的方法；
②确定取定材料价格的方法。在调查取得价格信息资料后，就要对这些资料进行综合分析、平衡、过滤，从而取定最接近客观实际并符合审价要求的价格。
3.5 综合单价签证的管理与审核
3.5.1 清单计价方法下，单价的使用原则
一般在工程设计变更和工程外项目确定后7天内，设计变更、签证涉及工程价款增加的，由乙方向甲方提出，涉及工程价款减少的，由甲方向乙方提出，经对方确认后调整合同价款。变更合同价款按下列方法进行：
①当投标报价中已有适用于调整的工程量的单价时，按投标报价中已有的单价确定；
②当投标报价中只有类似于调整的工程量的单价时，可参照该单价确定；
③当投标报价中没有适用和类似于调整的工程量的单价时，由乙方提出适当的变更价格，经与甲方或其委托的代理人（甲方代表、监理工程师）协商确定单价；协商不成，报工程造价管理机构审核确定。
3.5.2 清单计价方式下，单价的报审程序
在工程实施中，难免出现材料调整，如面砖的规格调整，在定额计价模式下，只要进行子目变更或换算即可，但在清单模式下，特别是针对固定单价合同，单价的换算必须经过报批。
4 主要隐蔽工程及工程验收的审核与管理
4.1 内容
4.1.1 主要隐蔽工程
主要隐蔽工程一般包括：
①预埋工程，包括铁件、管线预埋等，审核其是否与施工图纸、规范要求一致；
②屋面工程，主要审核屋面基层处理、防水、保温隔热做法是否符合规范，与所采用的图集是否相符；
③装饰工程，主要跟踪其基层做法是否与图集、清单项目一致，实际消耗量如何。
4.1.2 主要隐蔽工程验收的主要内容
①地基验槽记录，指基槽土方开挖完成后的验收，主要核查基槽的几何尺寸、土质类别、老墙脚开挖、排水类型（结构排水、地表排水、雨季排水）、土方的运输方式、运距及各种引起索赔的书面证明材料；
②基础结构验收，指正负零以下结构完成后的验收，主要核查砼垫层、砼基础、砖基础以及回填土的实际尺寸。正负零标高的确定和回填土的运距。为了控制造价，必须选用合理的运输机械；
③中间结构验收，指主体结构完成后在开展室内、外装修之前的验收，主要核查构件的运距、屋面防水做法、隔热材料的厚度以及墙砌体使用材料，依据设计图、变更图及变更洽商进行逐项逐层核对，分析变更产生的原因；
④工程竣工验收，指工程完工后交付业主之前的验收，主要核查设计变更、实际工期、材料认证及有关索赔的书面证明资料。
4.2 隐蔽工程造价管理的工作程序
（1）对隐蔽工程，要随工程的进度及时跟踪，以检查综合单价中的项目特征、工作内容是否发生改变，实际施工是否与图纸或变更相一致；
（2）对跟踪审核过程中发现的重大问题，要提醒和协助业主及时办理相应的签证洽商，以免日后产生纠纷；
（3）施工单位在通知工程监理公司实施正常监理隐蔽工程验收时，应提前通知我公司，并提供验收的部位及内容，我公司相关专业工程师参与验收；
（4）采用多种手段对隐蔽工程及其他工程实际施工进行跟踪，包括现场进行测量，使用数码相机对现场情况直观记录，必要时使用仪器对相关部位进行复核等；
（5）对现场实际所使用的材料在必要时进行取样；
（6）对隐蔽工程应结合隐蔽工程审核与管理内容详细记录，填制“隐蔽工程跟踪审核记录表”；
（7）建立项目跟踪审核日志，对施工中的实际情况如实记录。
5 工程进度款的审核与管理
5.1 内容
跟踪审核过程中要密切注意实际进度与计划进度的偏差，分析由此引起的对工期及工程造价的影响。
5.2 工作程序
①施工单位应按合同专用条款约定的时间，提交当月（或节点）完成形象进度，监理公司、业主有关部门在规定的时间内核实已完工程量，并对合同范围内的工程量和变更的工程量分别洽商认可；
②施工单位根据工程量检验认可的证明、编制当月的工程量完成统计报表（按合同要求）及工程价款结算书，报项目管理公司初审后送给我公司复审；
③对工程价款进度结算书进行审核，首先对工程量核定确认，然后审核洽商记录的真实性、合法性；审核工程子目综合单价是否与清单报价一致；实物工程量与图纸不符、施工情况与施工合同不符、施工用料发生变化必须获取必要的洽商，审核时据实调整；
④审核的结果需在7天内出具审核意见，并填写工程项目进度付款建议表。
6 索赔费用的审核与管理
6.1 索赔费用的管理
施工索赔是在施工过程中承包商根据合同和法律的规定，对并非由于自己的过错造成的损失或承担了合同规定之外的工作所付的额外的支出，承包商向业主提出在经济或时间上要求补偿的权利。
（1）协助业主及时、快速地处理索赔纠纷，通过收集的记录、照片、录像等证据，帮助业主把索赔损失减少到最小；
（2）阶段性地、及时地收集因施工方原因造成工期、质量违约的证据，协助业主进行反索赔，以维护业主利益，提高自身防范能力。
6.2 索赔的内容
（1）业主没有按合同规定的时间交付设计图纸数量和资料，未按时交付合格的施工现场等，造成工程拖延和损失；
（2）工程地质条件与合同规定、设计文件不一致；
（3）业主或监理工程师变更原合同规定的施工顺序，扰乱了施工计划及施工方案，使工程数量和施工困难有较大的增加；
（4）业主指令提高设计、施工、材料的质量标准；
（5）由于设计错误或业主、工程师错误指令，造成工程修改、返工、窝工等损失；
（6）业主和监理工程师指令增加额外工程或指令工程加速；
（7）业主未能及时交付工程款；
（8）物价上涨、汇率浮动，造成材料价格、人工工资上涨，承包商蒙受较大损失；
（9）国家政策、法令修改；
（10）不可抗力因素等。
6.3索赔的分类
索赔的分类具体见表1所示。
表1 索赔的分类表
6.4索赔的程序
索赔的程序具体见图1所示。
图1 施工索赔程序示意图
6.5 索赔的依据
（1）合同；
（2）证据：
①现场记录；
②项目往来函件；
③照片、录音、录像等；
④权威部门的资料；
⑤公开发布的信息；
⑥财务上的有关索赔依据及证明；
⑦其他与索赔相关的报告、复函、记录等。
（3）计算方法与要素：
①数量；②价格；③时间。
6.6 索赔方案的确定
（1）定性；（2）定量；（3）途径。
7 结语
工程造价控制是一项系统工程，需要通过全过程、全方位的科学、精细化管理来完成，只有有效地控制了工程造价，协调好质量、建筑项目的进度和安全等关系，才能取得投资效益和社会效益。面临现阶段材料、技术、方案等各政策性变化，高质量的工程造价控制很考验项目造价人员的管理水平，需其根据项目具体情况制定适用于该项目的管理措施。
参考文献：
[1]工程施工阶段全过程造价控制与管理工作方案
[2]浅谈建设全过程控制管理
