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   摘 要：设计概算偏高或偏低，不仅影响工程造价的控制，也会影响投资计划的真实性，影响投资资金的合理分配。只有提高设计概算的质量，使其真正符合工程建设实际情况，才能避免高估冒算或漏项少算的现象发生，使整个工程建设按照规定的造价进行控制，使建设项目达到预期的目标。

   关键词：房建项目；概算编制；注意事项

   0 引言

   建设项目设计概算是设计文件的重要组成部分，是确定和控制建设项目全部投资的文件，是编制固定资产投资计划、实行建设项目投资包干、签订承发包合同的依据，同时也是签订贷款合同、项目实施全过程造价控制管理以及考核项目经济合理性的依据。设计概算偏高或偏低，不仅影响工程造价的控制，也会影响投资计划的真实性，影响投资资金的合理分配。只有提高设计概算的质量，使其真正符合工程建设实际情况，才能避免高估冒算或漏项少算的现象发生，使整个工程建设按照规定的造价进行控制，使建设项目达到预期的目标。

   1 设计概算费用的组成及作用

   设计概算费用由工程费用、工程建设其他费用、预备费用、建设期利息及流动资金组成。

   经批准的设计概算有以下作用：

   设计概算是编制建设项目投资计划、确定和控制建设项目投资的依据；是签订建设工程合同和贷款合同的依据；是控制施工图设计和施工图预算的依据；是衡量设计方案技术经济合理性和选择最佳方案的依据；是工程造价管理及编制招标标底和投标报价的依据；是考核建设项目投资效果的依据。由此可以看出，作为控制投资的重要依据，设计概算对建设项目的最终工程造价有着决定性的影响作用。因此，造价人员应对设计概算的编审工作应高度重视，不断提高概算编审工作的质量，以实现项目的造价控制。

   2 工程费用编制的注意事项

   工程费用作为设计概算的重要组成部分，主要包含建筑安装工程费、设备及工器具购置费。在编制工程概算时，为了使建筑安装工程费用达到合理性，以及对工程实际后期建安成本的可控，应注意以下事项：概算编制人员应充分理解合同文件对概算编制的具体要求，对图纸理解的透彻，对概算定额熟悉，对技术规范和计量规范熟悉，及时了解当地的一些政策性文件变化对概算编制的影响；考虑新材料、新设备、新工艺、新技术对概算价格的影响。

   为了编制好概算文件，确定好拟建工程的投资量，在开展概算工作时，需要考虑到从筹建开始到竣工验收各个环节的费用。前期概算人员首先要收集一手资料，包括建设项目设计总说明、建筑平面图、建筑总图、设备平面布局图、结构说明、尤其是安装工程的材料设备对应型号规格、现场地貌情况，根据这些图纸资料熟悉相关的计算依据和规则。

   为了保障概算工作的准确性与可靠性，必须要充分考虑到的各类问题，如量的计算、材料价格、基价与常用定额，包括新结构、新工艺、新设备、新材料设计的费用等。同时，结合现场施工管理技术，综合考虑现场施工技术与图纸的异同点以及施工措施费用增减的合理性来考虑平衡费用，以此把控好建筑安装工程费的总控制。

   对有参考性或类比性的项目概算的编制，可以通过编制项目的项目概况、建设地区、工程特征以及结构类型、特点、装修标准、绿化标准、材料采用基价与地区时间段等和同类型的概算经济指标横向对比，确定考虑编制概算的工程建设费。

   对概算定额的项目划分和包括的工程内容较预算定额有所扩大的，在按概算定额计算工程量时，应与概算定额每个项目所包括的工程内容和计算规则相适应，避免内容的重复或漏算。当采用预算定额编制概算时，零星项目费用可按主要项目总价的百分比计列，也可根据项目的负责程度和规模不同，以工程费为基数，取用不同的费率计列。

   3 工程建设其他费编制的注意事项

   工程建设其他费包括：前期费用，建设用地费和赔偿费、建设管理费、专项评价及验收费、研究试验费、勘察设计费、场地准备及临时设施费、引进技术和进口设备材料其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验及标定费、施工队伍调遣费、市政审查验收费及公用配套设施费、专利及专有技术使用费、生产准备及开办费等。房建项目着重介绍以下几点。

   前期费用：包括项目前期筹建、论证评估、立项批复申报核准等费用，此项包含可研的编制和评估费用，可按委托合同计列。

   建设用地费和赔偿费：为取得土地使用权缴纳的费用包括土地使用权出让金等土地有偿使用费及项目涉及的对房屋、市政、铁路、公路、管道、通信、电力、河道、水利、林区、保护区、矿区等相关建构筑物或设施的赔偿费用。按照国家和建设项目所在省(直辖市、自治区)人民政府有关规定或相关协议计算。在实际项目中，亦可根据可研批复或业主与被赔偿方签署的赔偿协议计取。

   建设管理费：包括建设单位管理费、工程质量监管费、工程监理费、 监造费、 咨询费、项目管理承包费等。这些费用都属建设管理范畴，费用内容相互交叉，在具体建设项目中应避免重复计算和漏算。

   关于建设单位管理费取费基数：建设项目设计概算编审规程(CECAB 2-2006) 中取费基数为工程费用，而基本建设项目建设成本管理规定（财建〔2016〕504号）中取费基数为工程总概算扣除土地征用、迁移补偿等为取得或租用土地使用权而发生的费用。在实际应用中，应根据项目实际情况，注意区别。

   关于前期费用与建施管理费用的时间划分：前期费用是指从筹备到前期工作结束(可行性研究报告批复或项目前期终止)筹建机构发生的费用;建设管理费是指从可行性研究报告批复时至交付生产这段期间发生的管理性质的开支。故可研报告的编制及评估费用应属于前期费用。在实际工程中，注意区别时间阶段。

   场地准备及临时设施费:场地准备费是指建设项目为达到工程开工条件所发生的、未列入工程费用的场地平整以及对建设场地余留的有碍于施工建设的设施进行拆除清理所发生的费用。临时设施费是指建设单位为满足施工建设需要而提供到场地界区的未列入工程费用的临时水、电、路、讯、气等工程和临时仓库、办公、生活等建(构)筑物的建设、维修、拆除、摊销费用或租赁费用，以及铁路、码头租赁等费用。

   关于临时设施费与工程费用中的安全文明费的区别：安全文明费中的临时设施费主要指施工企业为进行建设工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用；安全文明费中的临时设施费主体是施工企业，而工程建设其他费中的临时设施费主体是建设单位。另外，安全文明费中的临时设施费主要服务于施工，而工程建设其他费中的临时设施费则是服务于整个建设项目。

   生产准备及开办费：包括生产人员提前进厂费、生产人员培训费、工器具及生产家具购置费和办公及生活家具购置费。

   关于设备购置费与工器具及生产家具购置费的区别：设备购置费为项目建设而购置或自制的达到固定资产标准的设备、工器具、交通运输设备、生产家具等本身及其运杂费用；工器具及生产家具购置费为保证建设项目初期正常生产所必须购置的第一套不够固定资产标准的设备、仪器、工卡模具器具等费用。两者的主要区别为是否够固定资产标准和主要服务于项目建设或者正常生产。

   4 如何考虑预备费及建设期贷款利息

   4.1 预备费

   预备费包括基本预备费和价差预备费。

   基本预备费：是工程概算阶段预留的，由于工程实施中不可预见的工程变更及洽商、一般自然灾害处理、地下障碍物处理、超规超限设备运输等可能增加的费用。基本预备费以总概算第一部分“工程费用”和第二部分“工程建设其他费用”之和为基数的百分比计算。在实际工程中，基本预备费基数一般以工程费用和工程建设其他费用扣除建设用地费和赔偿费为计费基数。

   价差预备费为在建设期内利率、汇率或价格等因素的变化而预留的可能增加的费用。价差预备费一般按下式计算：

         

   式中：P—价差预备费；

   n—建设期年份数；

   I— 建设期第t年的投资计划额，包括工程费用、工程建设其他费用及基奉预备费，即第年的静态投资计划额；

   f—投资价格指数；

   t—建设期第年；

   m—建设前期年限(从编制概算到开工建设年数)。

   建设期年份数可根据可研批复的年份数计算，投资价格指数政府部门有规定的按规定执行，没有规定的编制人员可根据工程所在地造价管理站发布的造价信息测算预估。在考虑施工期的价差预备费时，应考虑与施工单位共同分担的价格风险部分。超过风险变化或幅度以外的部分，考虑价差预备费。

   4.2 建设期贷款利息

   建设期贷款利息是在建设期内发生的为工程项目筹措资金的融资费用及债务资金利息，应根据不同资金来源及利率分别计算。

        

   式中：Q—建设期利息；

   —建设期第年末贷款累计金额与利息累计金额之和；

   —建设期第年贷款金额；

   i —贷款年利率；

   n—建设期年数。

   当总贷款分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。

   5 其他注意事项

   对于概算设计图纸中存在的不合理不合规，或出现超出使用功能的设计时，应及时提出优化建议以控制造价，合理分配投资资金。

   在编制公共建筑概算时，还应注意设计文件是否符合各地区的建设标准，如公安机关业务技术用房建设标准、公安派出所建设标准、综合医院建设标准、成都市保障性住房建设标准等。如成都市保障性住房建设标准附表3.5.3-1中对厨房、卫生间、客厅、饭厅、卧室、阳台、门窗水电及照明均有详细要求。因此，在编制项目概算时应注意设计文件是否有超出要求或不满足要求的情况发生。

   为了严格控制造价，更加科学地分配投资资金，应特别注意概算与投资估算的对比，说明及分析变化的主要原因，避免概算超投资估算的情况发生。以某项目为例，详见下表。

   综上所述，设计概算是初步设计文件的组成部分，对于建筑造价有极大的的影响，同时也是确定工程投资和控制工程投资的基本依据。因此，概算编制人员必须提高认识，在工作中要认真积累相关材料，深入分析与概算相关联的历史数据，学习和研究概算发展、变化的规律，以提升设计概算工作的准确性。此外，还需要汇集专家的建议与意见，积极对存在的问题进行解决，多种途径对概算的合理性进行验证，才能够从根本上提升概算编制工作的成效。

   参考文献：

   [1]中国建设工程造价管理协会.建设项目设计概算编审规程（CECA/GC 2-2015）

   [2]财政部.基本建设项目建设成本管理规定（财建〔2016〕504号）

   [3]中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅.市政工程设计概算编制办法（建标〔2011〕1号）