当前位置：政策法规/成都市 - 文章详情
成都市住房和城乡建设局 成都市财政局关于进一步加强老旧院落改造工程建设组织管理的意见（试行）
成住建发〔2022〕82号
各有关单位：
为深入贯彻中央、省、市城镇老旧小区改造有关工作部署，认真落实《成都市城镇老旧院落改造“十四五”实施方案》（成办发〔2022〕6号）（以下简称《实施方案》）要求，切实解决老旧院落改造中前期工作不扎实、设计施工质量不高、群众反馈渠道不畅通、资金管理不到位等具体问题，将老旧院落改造真正打造为民生工程和民心工程，切实增强群众的获得感、幸福感和安全感，现就进一步加强老旧院落改造工程建设组织管理有关事项通知如下。
一、强化各主体责任落实
（一）改造牵头部门。区（市）县指定的相关区级部门作为老旧院落改造牵头单位，制定区级年度工作目标和计划，统筹协调区域内老旧院落改造相关工作。
（二）改造推进单位。老旧院落业主、业委会或居民自治组织按规定程序委托后，街道办事处或镇人民政府牵头推进改造相关工作，是老旧院落改造工作主体，是群众工作第一责任人，是改造申报的第一责任人，是完善社区治理服务的第一责任人。
（三）建设及施工单位。原则上，区（市）县国有企业作为项目建设单位，具体负责项目建设管理工作，承担工程质量和安全责任；应组织、督促各参建单位依规推进工程建设，抓好施工安全、消防安全、绿色文明施工、防疫管理等施工组织管理和工程验收工作。必须采用招标方式确定施工总承包单位的，开评标时应按照现行信用综合评价管理办法充分应用评价结果；非必须采用招标方式确定施工总承包单位的，施工总承包单位信用等级应达到B级及以上。水、电、气、通信等专业经营公司作为建设施工单位的，应在区（市）县老旧院落改造牵头部门统筹协调下，充分衔接院落整体改造进度，合理安排专项改造工期时序，做到同步设计、同步施工、同步完工，应按照相应行业管理要求依规推进工程建设，落实施工组织管理验收等责任。
（四）院落治理服务组织。业委会或居民自治组织应参与改造全过程，应建立物业服务管理机制并推动物业服务管理主体提前介入，为后期长效管理打好基础。
二、优化细化设计方案
（一）征集改造需求。街道办事处应多渠道全方位征求居民诉求，主动开展政策宣传、标准解读、意见调查，逐一排查老人、残疾人等重点人群需求，督促设计单位按照“一户一征集”原则认真开展入户调查，以保障公共利益为前提做深做细做好群众工作。
（二）公示改造意愿。方案设计期间，街道办事处应主动公示业主意愿，对涉及其他居民权益且直接利益关系人同意后方可落实的内容，应予以说明，凝聚各方共识，整理形成最终的改造意愿清单并予以公示，提升设计方案的可操作性和落地性，确保涉及公共安全的项目应改尽改，涉及公共利益的项目能改尽改。
（三）集成改造内容。建设单位应严格执行《实施方案》明确的安全类、基础类、完善类、提升类相关改造要求，组织设计单位做好方案统筹。应综合研判院落条件，因地制宜集成消防车通道标志标线施划、消防和安防设施设备完善、电梯加装和梯控装置设置、电动自行车和汽车充电设施加装、停车位规整、建筑节能改造、养老托育服务设施增设、智慧场景营造、党群服务站改造等内容。
（四）强化设计深度。设计单位应针对屋面和外墙防水、上下水改造、消防设施等进行专项设计，落实《四川省城镇老旧小区改造消防设计指南（试行）》《成都市城镇老旧院落（小区）改造技术导则（试行）》等相关工程建设技术标准，明确细部构造和技术要求，出具施工图设计文件，并提出不渗不漏检验要求。对外窗更换等重点部位设计施工过程应加强管理。
（五）开展技术审查。区（市）县政府或指定的老旧院落改造牵头部门负责，组织住房和城乡建设、规划和自然资源、经信、水务、城市管理、园林绿化、交通、应急、公安、消防救援等主管部门，水、电、气、通信等专业经营公司，建筑结构等质量安全领域专家，邀请业委会或居民自治组织和业主代表，对院落改造方案开展联合审查。
（六）做好方案公示。街道办事处会同建设单位应严格执行《实施方案》要求，改造实施前依法依规开展方案公示。可结合实际，对居民意愿征集结果、改造内容清单、主要产品和材料、工艺做法、项目实施前置条件以及居民表决未通过不予实施项目等进行详细说明，充分做好群众沟通解释工作。改造实施过程中，确因相关利害关系人不同意等原因导致实施内容、工艺做法、改造材料等调整的，在确保安全隐患治理前提下，街道办事处、建设单位、施工单位应报老旧院落改造牵头部门审查，审查通过后第一时间对变更内容、调整原因等予以详细公示，畅通居民投诉反馈渠道并做好群众解释沟通工作，保障工程正常推进。
三、强化工程组织管理
老旧院落改造涉及的房屋建筑、基础设施以及水、电、气、通信等各类改造工程，应按规定办理施工相关手续，严禁出现擅自施工、违规施工等现象。
（一）推行综合改造模式。建设单位应尽可能整合相邻院落、实施连片改造，积极推行工程总承包模式，鼓励专业集成，统筹实施危房整治、立面整治、管网迁改、电梯加装、雨污分流、道路整治、绿化提升、消防和安防设施完善、建筑节能等综合改造，合理安排施工工序，减少施工对小区居民生活的影响和重复建设现象。涉及消防、安防、应急等公共区域硬件设施改造和新增的，因地制宜纳入院落改造统筹推进；涉及消防、安防、应急等专用设备增设的，区（市）县相关主管部门应及时与改造牵头部门协调、会商，结合院落改造进度统筹抓好落实。
（二）优化项目审批监管。对已列入市区两级老旧院落改造目标管理体系的，不改变土地权属、用地性质和房屋使用性质，不改变原规划核准建筑面积，建筑主体和承重结构不发生重大改变的低风险项目，在确保工程质量和安全的基础上，可进一步优化项目审批流程，精简审批环节和材料，压缩审批办理时间。老旧院落综合改造涉及的所有手续均在区（市）县办理。
1. 实行联合会商和联合审查。各区（市）县政府或区（市）县政府指定的老旧院落改造牵头部门，组织属地住房和城乡建设、发展改革、财政、规划和自然资源、经信、水务、城市管理、园林绿化、交通、公安等主管和审批部门，水、电、气、通信等专业经营公司，对老旧院落改造方案进行联合审查，一次性提出审查意见，按照并联审查要求限时完成审查。方案应包括改造内容、规划设计、投资概算、资金筹措方式、招标实施方案等内容，明确设计、审查、招标、建设和验收等事项。业委会或居民自治组织、业主代表等全程参与方案编制、审查和改造实施全过程监督。
2. 精简合并项目审批手续。项目审批牵头部门应进一步优化审批流程，细化服务指南。不涉及土地权属变化的改造项目，无需办理建设用地预审与选址意见书、用地规划许可等用地手续。符合《成都市建设工程规划许可“豁免、变更、调整”项目清单》（成自然资发〔2021〕30号）的项目，无需办理建设工程规划许可证。符合《成都市关于部分建设工程项目实行勘察设计质量自审承诺制的实施办法（试行）》（成住建发〔2020〕230号）要求和流程的项目，可实行勘察设计质量自审承诺制。建筑面积在500平方米以下或投资额在100万元以内的房屋建筑改造项目，可不申请办理建筑工程施工许可证。既有住宅自主增设电梯按照《关于进一步促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见》（成办发〔2021〕2号）有关规定执行。不属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部第51号令）第十四条规定的特殊建设工程情形的改造项目，按照消防验收备案办理。
3. 探索“清单制+告知承诺制”。按照《成都市工程建设项目审批制度改革领导小组办公室关于印发“清单制+告知承诺制”审批事项清单和告知承诺事项清单的通知》（成建审改办〔2020〕3号）中明确的审批事项清单和告知承诺事项清单，各区（市）县可结合改造项目具体内容和特点，明确不同类型项目的告知承诺范围和格式文本。
4. 加强专项质量检测。改造效果验收前，应严格按照规范标准要求，完成平屋面的蓄水试验或坡屋面的淋水试验等检验项目。上下水管线改造后应做通球实验，管根部应按设计要求进行不渗不漏检验。加强管线改造政府全过程质量监管，提升改造设施运行能力和水平。
5. 开展改造效果验收。综合改造项目完工后，可由建设单位召集相关部门、参建单位，邀请街道办事处、社区居委会、业委会或居民自治组织、业主代表、物业服务管理主体等对项目改造效果进行验收，验收结果应予以公示并按程序备案。外窗工程、上下水改造等涉及居民个人利益项目完工后，应邀请住户参与分户验收。
（三）强化施工现场管理。建设单位应严格落实工程质量安全首要责任，落实项目法人责任制和质量终身责任制，加强建设全过程管理，按规定组织工程建设和验收；不具备管理条件的建设单位，应委托工程咨询服务等专业机构，对工程进行全过程专业管理和服务。应加强施工现场消防安全管理，编制火灾扑灭和应急疏散预案，配备相应器材并保持完好有效。应加强施工安全管理，防止挖断管线，进行施工现场封闭式安全防护，设置安全告知、工作提示，最大限度减少噪声扬尘污染，做好施工现场内部治安防范。水、电、气、通信等专项改造的建设施工单位应按照相应行业管理要求规范施工。涉及主体结构变动的，严格按照相关规定执行。涉及文物保护单位、不可移动文物、历史文化街区、历史建筑、古树名木的，严格落实相关保护修缮要求。
（四）加强政府监督管理。各区（市）县应组织住房和城乡建设、规划和自然资源、城市管理、经信、水务、消防救援等主管部门，对老旧院落改造的安全、质量、文明施工、环保、防疫等开展专项检查；街道办事处应定期组织属地相关部门开展日常检查。区（市）县相关行业主管部门应切实加强老旧院落涉及的各类改造项目监管，严格落实日常监管责任，住房和城乡建设主管部门应按照每个月监督抽查不少于一次的频次，开展工程质量安全监督工作。市级住房和城乡建设、城市管理、园林绿化、经信、水务、消防救援等主管部门应严格落实行业监督管理职责，督促、指导区（市）县做好工程组织管理相关工作。
四、强化工程移交和保修
（一）做好建成移交。改造工程完工经验收合格后，街道办事处应组织建设单位与业主、业委会或居民自治组织，或受委托的物业服务管理主体做好承接查验工作，移交相关资料。业主、业委会或居民自治组织，或受委托的物业服务管理主体按规定负责相关物业后期管理和维护。老旧院落水、电、气、通信等管线改造后，应依照法定程序移交专业经营公司，由其负责后续维护管理。
（二）强化质量保修。街道办事处应督促建设单位向居民发放保修事项告知书。告知书中应当明确保修范围和保修期限，建设单位在工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。保修期限内，经维修的部位保修期限自所有权人和相关单位验收合格之日起重新计算。
五、强化计划统筹管理
（一）精准生成项目。将群众呼声与城市体检结果作为确定改造项目的第一考虑。持续畅通投诉举报渠道，建立“自下而上”意愿征集机制，锁定群众改造意愿强烈的区域，加大城市体检成果的实践应用，将城市体检手段深入到老旧院落，将存在燃气、用电、内涝等安全隐患的精准定位，优先纳入改造计划。原则上，群众反映强烈、投诉集中的院落应第一时间启动民意调查等改造前期工作。
（二）规范目标管理。原则上，区（市）县应在上一年第四季度向市住建局申报纳入市级目标管理的改造点位，确定后原则上不予调整。若因民意表决无法通过等客观原因导致项目暂缓实施的，可按照年度目标数量“只增不减”原则，在每年6月底前申请调整。若涉及施工过程中发现文物等特殊原因导致改造无法实施的，可按照“一事一议”原则在下半年申请调整，市住建局将按程序报请市城市有机更新领导小组办公室研究。区（市）县应将老旧院落改造涉及的燃气、用电、供排水、消防、安防及房屋结构等安全隐患治理和改造提升内容纳入目标体系统筹管理。
（三）加强督查督办。市住建局会同经信、水务、应急、消防救援等市级相关部门，应采取现场会、观摩会、专项检查行动等方式督导区（市）县推进目标落实。市住建局报请市城市有机更新领导小组办公室同意后，每季度对区（市）县老旧院落改造进度予以通报，对组织不力、进度滞后的进行约谈。
六、强化资金使用监督管理
（一）依规使用上级资金。严格遵照《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》（财综〔2022〕37号）、《四川省保障性安居工程配套基础设施建设中央预算内投资管理细则》（川发改投资〔2020〕97号）等相关规定，加强中央、省级补助资金的使用管理，确保资金使用规范，做到专款专用、专账管理。
（二）加强市级补助资金管理。市住建局会同市财政局进一步研究完善老旧院落改造市级补助资金管理办法，明确资金申报、使用管理等各环节。市级财政按照《实施方案》标准对区（市）县老旧院落硬件设施改造予以补助。除中央、省级、市级补助资金外的其他部分由区（市）县承担。市级补助资金不能超过项目总投资额的50%。市财政局、市住建局应结合实际，组织开展年度巡查和日常抽查工作。
（三）落实区级资金使用监管责任。区（市）县应配套制定本级老旧院落改造专项资金管理办法，涵盖院落自治机制建设一次性补助资金，并明确由街道社区设立专账进行管理。区（市）县应建立涉中央、省、市、区各级财政资金的全过程绩效管理运行机制，每年度开展老旧院落改造资金使用绩效评价，加强对绩效评价结果的应用。
成都市住房和城乡建设局
成都市财政局
2022年6月16日
