（四川良友建设咨询有限公司，四川 成都 610000 ）

   关键词：造价控制；开发商；目标成本；项目风险

   0 引言

   随着近些年我国房地产行业的高速发展,房地产行业在国民经济中占有很重要的地位。目前房地产开发企业的规模和数量庞大，但成本超预算、开发计划失控的问题在不少开发商项目中时有发生，这些问题的出现对房地产开发商的发展和稳定有极大的影响，同时随着房地产市场竞争越来越来激烈，市场经济的发展也对开发商提出了新的成本管理要求。因此，对开发商管理模式下的全过程造价控制研究具有重要意义，

   1 研究的目的和意义

   伴随着我国房地产行业的发展进步，房地产开发企业所面临的市场竞争压力会越来越大，房地产开发企业对于控制工程造价、提高企业盈利能力的要求越来越高。在开发商综合性管理模式下，全过程造价控制研究的目的就是通过分析房地产开发商在项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段和结算阶段的项目全过程目标成本的确立、控制与修正，并结合近年实际开发商房地产项目的成本控制情况，全面分析项目各阶段的成本控制要点。

   通过实行目标成本管理模式有助于房地产开发商实现对成本的有效控制。目标成本是指在产品售价已经确定的前提下，企业为了实现预期利润在既定的条件下达到最大的产能所付出的最大成本。目标成本管理模式是房地产开发商在不同的项目阶段通过对工程成本的测算，确定期望的利润，是一种通过各种方法确定的目标利润来达到有效控制和优化项目实施过程中成本支出的成本管理方式。

   在不同的项目实施阶段需要对目标成本数据进行有针对性的调整。在项目的开发过程中按具体进度阶段的不同进行动态调整，每一版目标成本的制订都要遵循在上一版的造价控制之下进行。，目标成本按照项目的进度节点可以分为三个版本： 第一版：处于可行性研究阶段的目标成本，在编制项目可行性研究报告时初步形成；第二版：在方案设计阶段目标成本，在确认最终采用的方案设计时完成；第三版（施工图版）：通过施工图预算修订的目标成本，在施工图设计完成后，并按照施工图预算提供的数据对目标成本完成修订。在制度上，首先需明确目标成本编制和审核的责任部门和内容，对目标成本的编制和审核进行具体分工，通过企业制度保障目标成本的准确，使用合理的目标成本能有效地管理控制整个项目。

   对开发商管理模式下的全过程造价控制研究的重要意义，具体体现在通过对全过程造价控制的研究，有利于房地产开发商有效地实现对工程造价的合理控制，实现利润的增长、降低投资风险，促进房地产行业的发展，并为以后的项目提供参考。

   2 决策阶段对工程造价的控制

   决策阶段对整个地产开发项目造价有直接的影响，是项目目标成本的初步形成阶段。在编制目标成本前应按不同阶段收集到的历史资料和建筑材料近期的价格变动情况，根据企业内部成本限额、定额指标和第三方造价咨询机构分解和优化目标成本。

   合理的考虑项目现场的真实条件，对项目的品质定位、交房标准、功能要求、建设规模、盈利前景、供需情况、政府政策、项目风险等各种重要因素进行分析；合理编制成本相关财务报表，保证投资估算的合理性，准确性，防止建设方案在实施过程中费用超过预期。开发商在项目决策阶段往往比较急躁，这个阶段时间的限制使得决策容易出现大的偏差，而项目决策的失误往往会造成严重的资金浪费和造价的失控。因此，应尽量利用有限的时间合理安排决策阶段的分析工作，减少开发的盲目性。

   3 设计阶段对工程造价的控制

   项目的设计阶段是目标成本的确定阶段，设计阶段对工程造价的影响巨大。设计阶段对工程造价的控制主要采用限额设计，通过在整个过程中进行持续的成本估算，可以检查施工图设计不同阶段的成果是否达到相应的目标成本的要求。对不同的设计方案、建筑形式、材料档次、平面布局等方案的对比优化，并在这个过程中动态地估算项目设计成本，同时还要与前期确定的估算成本进行比较，找出与对应的目标成本存在的差异并进行相应调整。

   以某开发商项目幕墙工程分包为例，在设计阶段目标成本中该项目所有业态的幕墙分包这一项含税目标成本是455万元，在第一次幕墙分包图纸出来后，第三方咨询单位编制出来的预算为459万，这一项超了目标成本计划的金额。于是开发商成本部组织第三方咨询单位和设计单位一起对图纸进行优化，通过增加铝合金格栅幕墙间距、调整不同材质幕墙的使用量等方式降低成本，最后设计单位对图纸再次进行修改，重新出图后第三方咨询单位调整后的预算总价为438万，把幕墙工程分包这一项控制在了目标成本金额以内。

   施工图设计阶段是目标成本确定的阶段 ，在此阶段要注意： 在完成施工图设计工作后，还要进行图纸会审工作，以减少后期可能出现的设计变更，并再次审核含钢量、建筑面积等技术经济指标；通过经济与技术相结合方式，例如运用BIM技术，尽可能的降低项目实施过程中的无效成本。

   4 实施阶段对工程造价的控制

   在项目实施阶段，目标成本指导着项目管理工作，由开发商各部门负责人完成会签后，项目的目标成本完成最终确定，各部门按照目标成本确定的数据指导实际工作，在项目实施过程中不断地把动态成本与目标成本进行比较并进行修正，通过这种方法动态地检查项目在实施阶段的成本控制是否在目标成本的范围内。

   (1)在目标成本确定后施工期间的合约规划中，应限定每单合同的总价，选取性价比合理的承包人签订合同。对合同编制的严谨与准确性要充分重视，避免在合同的编制过程中留下漏洞，严格审查所有合同条款的严密性，减少合同实施中的施工单位索赔。 

   (2)在各施工合同履行的过程中，开发商应建立完善的管理制度，不断检查合同履约情况，开发商项目管理部门应根据签订的合同内容，严格审核过程中出现的设计变更与签证。在项目施工实施的过程中，应严格实行施工签证管理制度，通过加强制度建设和管理水平尽可能地减少设计变更的出现，并对一些不可避免的变更的合理性和变更、签证流程的完整性、资料的真实性严格把关，变更及签证应规定申请和审核的时间限制，避免错过最佳的审核期限。

   (3)对成本的动态管理是项目实施阶段目标成本控制的方法，根据过程中出现的的项目成本变化情况实时地修正动态成本数据。加强对动态成本超出目标成本范围的预警，如变更导致的成本增加过度而超出目标成本，则需要及时找出相应的具体原因和管理上的漏洞，及时确定偏差的严重程度和偏差的原因，必须避免相同的问题再次发生。应采取适当的措施调整部分设计，对动态成本进行纠偏。可以通过在满足要求下改变使用材料的等级，降低设计档次，改变施工方案，以达到控制动态成本的目的。

   (4)在项目施工过程中抓住甲供材管理的重点，当施工单位的领料数量小于约定的含量时 ,对节约部分开发商可按材料实际价格的一定比例奖励施工单位，以在项目建设中实现共赢。

   (5)开发商要建立针对动态成本的定期报告与分析制度。建成完善的动态成本监控体系，结合不同的业态和不同的科目进行成本对比分析，力求通过制度确保动态成本的精准可靠。开发商需建立合适的责任考核制度，需定期对各成本控制责任部门进行考核。 

   5 竣工阶段对工程造价的控制

   在竣工阶段中，前期制定的目标成本最终转化为结算成本，在竣工阶段应依据各合同条款的具体内容，科学地开展项目结算工作。在结算过程中应比较最终成本与前期确定的目标成本差异，并总结分析已完项目成本的造价指标和重要的经济指标，将其作为开发商新项目决策和成本测算的依据。在完成项目结算工作后，开发商应分不同的业态和不同产品项目完成成本数据指标的评估，并及时更新公司内部的数据资料库，为以后承接的项目目标成本控制提供准确依据。竣工结算阶段是开发商成本控制成果累积的重要环节，需正视该阶段的重要性，不能因为是工程收尾阶段就放松对造价的管理控制。

   6 结语

   开发商管理模式下动态成本管理需要有合理高效的组织结构，建立合理的组织体系，实行分级管控制度，使各部门人员协调一致地工作。各成本管理部门应根据合同对目标成本进行分解，同时也要对具体的责任成本进行明确和实施。成本管理制度的完善使得开发商各个部门都可以主动地对相应各部分的目标成本进行控制。

   通过对开发商在实施项目全过程造价控制的研究，可以发现项目成本的控制需要企业参与项目的各部门提出最合理的方案，从决策阶段、设计阶段、实施阶段和结算阶段不断地结合目标成本数据对造价进行优化，确保做到项目成本的全过程控制管理。只有最大程度地实现开发项目的合理造价风险控制，才能最大限度地利用企业资源，节约企业成本，获得最大的盈利水平。