（四川中寰智信工程项目管理有限公司,四川 成都 610000）

  

   摘 要：近年来，全国各地城市更新有序推进，城市建设理念从粗放型外延式向集约型内涵式发展转变。公共设施的提档升级、智慧社区的打造、老旧建筑和设施安全隐患的排查整治，无不使人民群众幸福感、获得感、安全感大大提升。作为一名造价从业人员，应该积极参与到城市更新项目中来，运用专业的工程造价知识，为城市更新建设贡献一份力量。

   关键词：城市更新；工程造价；造价控制

   0 引言

  《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出“ 加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升”。随着国家对基础设施的持续投入，结合十四五规划的政策指引，城市更新势必会成为一种重要的城市发展模式。经了解，城市更新项目资金主要来源于一般公共预算和政府性基金预算，即财政性资金。因此，如何有效控制城市更新项目工程造价，厉行节约，提高财政资金使用效率成为一个值得思考和研究的课题。本文重点从工程项目各建设阶段角度，分享城市更新项目中的工程造价控制方法。

   1 城市更新发展背景

   根据国家统计局2022年初发布的数据，截至2021年末，我国常住人口城镇化率已达到64.72%。在城镇化快速发展背景下，大拆大建的城市发展思路已逐渐不适应新的城市发展阶段，需要回过头来解决城市建设中现存的一系列问题，如对城市功能进行优化、对城市空间进行调整，解决建设用地存在的粗放低效问题等。因此，实施“城市更新行动”，推动城市建设实现内涵式发展已势在必行。

   2 城市更新概念

   城市更新源于二十世纪中期西方国家为解决城市中心区开始逐渐衰落、城市发展出现郊区化现象而采取的城市更新活动。近年来，我国北京、深圳、上海、广州等地也相继出台了《城市更新条例》，归纳起来，城市更新可以理解为：对原有城市城市功能不断完善、升级的过程，在原有城市基础上“建设”新城市的各种活动。

   3 城市更新项目各建设阶段工程造价控制的方法

   城市更新项目大致可以为综合整治类、功能改变类、拆除重建类三种类型。这三种项目类型共同具有涉及管理部门较多、项目审批时间较长、涉及受益群体面较广、协调难度大、涉及项目专业较多、工程量非常零星等特点。针对城市更新项目的以上特点，笔者从工程建设的几个主要阶段逐一剖析城市更新项目中的工程造价控制方法。

   3.1 项目设计阶段

  （1）选用城市更新项目经验丰富的设计单位及设计人员。建设单位在遴选设计单位时，应引入市场竞争机制，推行设计招标。在设计招标时，通过设定城市更新类似项目业绩及人员业绩的条件，可以选择出类似项目经验丰富的设计单位及设计人员，此举可一定程度保证设计质量及效率，有利于后期工程造价的控制。

  （2）设计单位应明确设计范围，尽量避免设计漏项。设计单位应指定专门人员与委托单位保持密切沟通，充分了解委托单位设计需求。设计人员应反复踏勘现场，确认委托单位指定的设计范围，对于委托单位未考虑到的现场情况，设计单位应发挥项目经验优势作用，及时向委托单位提出并确认是否进入设计范围，避免因设计漏项引起重大变更，造成后期投资失控。

  （3）设计方案应充分征求受益群体意见，避免后期方案出现较大变更。城市更新项目以老旧小区及城中村改造、基础服务设施改善为主，涉及的受益群体面较广。设计单位应积极配合委托单位向项目主管部门及受益群体做好设计方案的汇报及宣讲工作。因城市更新项目受益群体一般为普通百姓，故设计单位应制作通俗易懂或直观的汇报方案，如制作效果图进行汇报及宣讲。设计方案可通过召开协调会的方式，邀请受益群体代表参加，充分征求受益群体意见，并根据相关意见进行方案完善。设计方案通过征求受益群体意见，将降低后期出现重大设计变更的可能性，有利于工程造价控制，也为后期顺利施工减少了阻碍。

  （4）设计单位在进行工程设计时，应尽可能地提高设计管理水平。具体表现为：在不同的设计阶段，各专业设计人员一定要从多角度对设计方案的实用性和科学性进行验证，保证设计图的质量，有效避免资源分配不合理的现象，做好工程造价控制；同时，设计成果文件还应从提高后期工程的安全性出发，避免因设计原因引发安全事故，造成更大的经济损失和投资失控。

  （5）实行限额设计，编制设计概算，将概算额严格控制在经批复的项目投资以内。设计单位应按限额设计指标进行限额设计。在设计完成后，及时编制设计概算，并将设计概算与已批复的项目投资估算进行比较，若出现设计概算超投资估算的情况，应及时优化设计。严格按照控制价不超概算，概算不超估算的原则进行造价控制。

   3.2 项目招投标阶段

  （1）施工单位的选择。招标文件应根据城市更新项目的特点有针对性的编制，如在编制招标文件时，可对各潜在投标人提出城市更新类似项目的业绩要求，据此选择出经验丰富的施工单位。一个经验丰富的施工单位对于顺利完成拟建项目，有效控制工程造价十分重要。

  （2）评标方法的选择。根据现行《招投标法》及相关规定，施工项目招标主要使用经评审的最低投标价法和综合评估法这两种评标方法。按照《评标委员会和评标方法暂行规定》（七部委令第12号）的规定：经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。招标人应针对城市更新项目的特点，选用经评审的最低投标价法进行招标，以价格作为主要评审项，让市场对价格进行充分竞争，有利于节约建设资金，亦有益于项目的造价控制。

  （3）合同类型的选择。在工程量清单招标中，选择适合项目特点的合同类型有利于取得更具竞争性的报价，也可合理分担合同履行过程中承发包双方的风险。根据城市更新项目具有的涉及专业较多、工程量较为零星、招标时不能准确计算工程量这一特点，建设单位应优先选用单价合同，按实结算的计价模式。选择适合城市更新项目的合同模式，可降低后期给承发包双方的风险，减少项目实施过程中的争议，降低工程造价控制的不确定性。

  （4）保证招标控制价价格水平的合理性。一般而言，建设单位会委托专业的工程造价咨询单位对拟建项目进行招标控制价的编制。此时，造价咨询单位编制的招标控制价水平对项目的工程造价控制有着非常重要的作用。若咨询单位编制的价格过高，招标控制价有超过概算或估算中工程费用的风险，会直接导致工程造价管理失控；若咨询单位编制的价格过低，在招投标环节可能会引起投标单位的质疑或投诉，势必影响招投标进度，且施工单位如因低价中标，极可能在施工阶段提出价格争议或出现扯皮现象，给工程造价控制带来风险。

  （5）注重工程量清单的编制质量。高质量的工程量清单可减少承发包双方的价格风险。工程量清单包括分部分项项目、措施项目单、其他项目、规费、税金五大清单。对分部分项清单：首先，分部分项应立项完整，即无漏项，若在工程量清单中有较大漏项，后期将大幅度增加合同金额或结算金额，给造价控制带来难度。其次，分部分项清单应开项合理，即哪些工序可含在同一清单项，哪些工序应单独开列清单项，这需要编制人员对现场施工工艺的熟悉及对计价计量的深层理解。合理的清单列项，可一定程度减少变更，也可为后期造价工作中的计量、计价工作带来便利。再次，编制人员应重视分部分项清单项目特征描述。项目特征是确定综合单价的前提，也是履行合同义务的基础。项目特征描述的准确与否，直接关系到招标控制价综合单价或投标报价综合单价的准确性。若项目特征描述不具体、有矛盾、有歧义，在结算时，承发包双方容易引起计价计量争议。城市更新项目的措施项目清单有别于常规建设项目，需设计人员和清单编制人员深入现场，根据现场实际情况考虑或编制措施项目清单，如场地的可利用条件、材料及设备是否需考虑二次转运等。上述工程量清单的编制缺陷或瑕疵，皆可能引起工程变更，增加工程造价控制难度，建设单位及造价咨询单位应高度重视工程量清单的完整性及准确性。

   3.3 项目施工阶段

  （1）委托造价咨询单位进行施工阶段造价控制。一般而言，多数的城市更新项目的建设单位未配备专业的造价管理人员，而工程造价控制需要专业能力较强和项目经验丰富的人员才能完成。故建设单位可委托专业的造价咨询单位对施工阶段全过程进行造价控制或管理，以此弥补建设单位对造价管理或控制的短板。

  （2）严格控制设计变更。城市更新项目因现场情况复杂多变，诸多情况项目前期不能完全预测，故较新建项目更易产生签证变更事项。建设单位及造价咨询单位应严格审核技术经济变更，签证变更审核需做到定性和定量相结合，即审核变更的事实是否实际存在，且是否应执行变更审核程序，对变更的工程量应通过计算核实进行量化审核，杜绝因签证变更审核不严，导致结算价超签约合同价的情况。

  （3）规范新增材料、设备的认质核价流程。应按合同约定的流程对新增材料或设备进行认质核价，且应及时做好认质核价记录及相关签审资料。认质核价尽量采取深入市场询价的方式，根据设计参数及技术要求“货比三家”，选出“物美价廉”的材料或设备。

  （4）严把进度计量关，严禁超付进度款。负责进度审核的相关人员应按合同约定，把好进度计量审核关。若出现超付工程款，会导致如下情况：施工单位对结算审核工作配合度降低，当已支付工程款高于结算审核结果时，施工单位一般不再积极核对，会导致竣工结算审核工作不能及时完成；施工单位会以各种理由要求签证变更或者增加工程内容来提高结算价，可能出现结算价超合同价，甚至出现结算价超概算的情况，不利于工程造价控制；已超付部分的工程款追回难度较大，可能导致国有建设资金流失。

   3.4 项目结算阶段

  （1）以合同约定为依据，进行结算审核。结算审核人员应认真、详尽地研究合同约定及合同附件，严格按照合同约定的方法进行价格结算。其中，特别应注意审核合同是否有处罚条款，并核实结算是否已按合同处罚条款约定执行。

  （2）实地踏勘现场，全面审查结算范围。结算审核人员应深入现场，审查核实施工单位是否按招标工程量清单、施工图、工程变更等规定完成全部工作，是否有丢、落项工程。若有未完成的施工内容，审核人员应从结算中予以扣减，避免冒算、多算的情况。

  （3）严格执行三级复核程序。结算审核单位应严格按工程造价三级复核制度对工作底稿及成果文件进行三级复核。三级复核制度是通过建立内部相互制约的质量核查制度和相关组织机构，从制度和组织结构上保证成果文件质量，防范结算风险，保证结算审核质量。

   4 结语

   综上所述，城市更新项目与常规建设项目在各阶段造价控制方面既有相通之处，又有自身的造价控制侧重点。优秀的造价人员，应不断提升自身业务能力，具备在项目各阶段可根据项目特点进行有效工程造价管理和造价控制的能力。

   [1] 徐锡权,刘永坤,厉彦菊.工程造价控制[J].科学出版社,2021.

   [2]《评标委员会和评标方法暂行规定》（七部委令第12号）