摘 要：城市更新作为城市建设的重要战略举措，近年来越来越受到全国各地的重视。对于工程咨询企业而言，介入城市更新类项目全过程工程咨询的一个重要切入点是前期策划，但是前期策划需要做哪些工作对于现阶段工程咨询公司而言尚未清晰与明确，因此需要针对性的研究。此次研究首先收集到不同城市关于城市更新的行政规范性文件和公开招标中标公告，再通过扎根理论研究方法从文件中分析给出前期策划的基本工作，最后建议城市更新在规划阶段应当更加强调多专业与多视角的系统研究。

   关键词：城市更新；工程咨询；前期策划；扎根理论

   0 引言

   党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理[1]。实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义[2]。

   城市更新的顺利推进离不开项目前期咨询。从项目周期全过程各项活动的特点分析，可以发现，在项目周期的前期阶段，项目面临的不确定因素最多，项目资金投资较低，一旦发现项目不可行而终止项目，也是所付出的代价最低的阶段[3]。从项目周期全过程风险控制的角度看，前期阶段是规避投资风险、提高投资效益最重要的阶段，也是工程咨询公司在全过程工程咨询中的重要工作阶段。然而，面对一个较新的业态，如何开展工作，具体需要完成哪些工作仍困扰着大部分的工程咨询公司。

   针对这一问题，本研究采用扎根理论[4]的研究方法，通过对接近200个相关样本进行编码与抽象分析，给出工作的思维导图,分析得到城市更新项目全过程工程咨询前期策划的内容。本研究成果将有助于咨询公司开展城市更新项目全过程工程咨询的前期工作。

   1 研究设计

   1.1 问题描述

   本研究围绕城市更新项目全过程工程咨询前期策划需要做哪些工作来开展，立于政府的角度去考虑分析项目前期所做的工作内容。

   1.2 研究方法

   此次工作基于扎根理论研究方法进行。扎根理论其主要宗旨是在系统性收集资料的基础上寻找反映事物现象本质的核心概念，然后通过这些概念之间的联系建构相关的社会理论。扎根理论的操作程序一般包括:（1）从资料中产生概念，对资料进行逐级登录:（2）不断地对资料和概念进行比较，系统地询问与概念有关的生成性理论问题;（3）发展理论性概念，建立概念和概念之间的联系;（4）理论性抽样，系统地对资料进行编码;（5）建构理论，力求获得理论概念的密度、变异度和高度的整合性[5]。

   1.3 数据来源

   关于城市更新前期策划内容的数据信息，此次研究一共收集了不同城市接近200个关于城市更新的行政规范性文件和城市更新行动计划编制服务采购项目公开招标的采购公告，经过总结归纳，整理出前期策划的相关内容。

   1.4 研究步骤

   首先，对收集的资料进行一级编码，将所有的资料按其本身所呈现的状态进行登陆。从资料中发现概念类属，对类属加以命名，确定类属的属性和维度。在开始时登录的范围比较宽，随后不断地缩小范围，直至码号出现了饱和；然后，在一级编码的基础上进行二级编码，目的是发现和建立概念类属之间的各种联系，以表现资料中各个部分之间的有机关联。研究者还需要分辨其中什么是主要类属，什么是次要类属；最后，在二级编码基础上进行三级编码，在所有已发现的概念类属中经过系统的分析以后选择 一个"核心类属"，分析不断地集中到那些与核心类属有关的码号上面。核心类属必须在与其他类属的比较中一再被证明具有统领性，能够将最大多数的研究结果囊括在一个比较宽泛的理论范围之内。

   2 研究数据

   2.1 一级编码

   通过收集成都市、重庆市、绵阳市、南充市、遂宁市、宜宾市、广安市、自贡市、贵阳市、广州市、云南省、深圳市、中山市等城市的行政规范性文件和公开招标的中标公告，基于扎根理论研究方法，用一级编码抽象出24项工作，并用A1,A2,A3……表示，总结概念，归纳定义，记录频数，列出相关示例与出处的文件。详见表1所示。

   2.2 二级编码

   随着分析的不断深入,发现各个类属之间存在联系，如现状分析过程中包含项目数据库的建立。城市更新规划中包含目标、指标、总体规模，更新模式以及产品定位。由此可见城市更新规划制定为主要类属，目标、指标、规模、更新模式和产品定位为次要类属；实施计划包括城市有机更新单元内的具体项目、边界和规模、实施主体、投融资模式、进度安排等内容；资金方案中涵盖投资估算，专家指导为建设引导的一部分。经二次编码得出13项工作，用B1、B2、B3……表示。详见表2所示。

   2.3 三级编码

   在二级编码已发现的概念类属中经过系统的分析以后进行三级编码，见表3所示，并选择一个"核心类属"为"城市更新路径规划"。核心类属与其他类属比较更具有统领性，出现频数最多，能够将最大多数的研究结果囊括在一个比较宽泛的理论范围之内，并很容易与其他类属发生关联。在城市更新路径规划中需要前期项目的现状分析、城市更新策略的建立以及健全工作机制的辅助。

表3 三级编码

   通过一级编码、二级编码以及三级编码得出一级维度24个，二级维度13个，三级维度5个，并建立模型如图1所示。

图1 模型构建

   3 研究结果与管理启示

   经过三次编码，我们得到核心类属为"城市更新路径规划"，主类属为城市更新计划、城市更新策略、城市更新资金方案、健全工作机制、此类属为项目现状分析、建设引导、城市更新保障措施、城市更新的重难点、城市更新案例研究、城市更新政策研究、更新政策拟定、土地手续。核心类属可以把所有其他的类属形成一个整体拎起来，起到"提纲挈领"的作用。

   4 结语

   经过此次研究，我们发现在城市更新项目全过程工程咨询前期策划必然要做的一项工作是城市更新路径规划,其次是城市更新策略、健全工作机制、城市更新计划及城市更新资金方案。由此可见，在城市更新在规划阶段应当更加强调多专业与多视角的系统研究。

   [1]李若嘉,张艺铃,何韶颖.空间分析技术在特色小镇前期策划中的应用探索——以建德市乾潭镇为例[J].广东工业大学学报,2021,38(03):104-110.

   [2]李文峰,张文光,钟国兴,邱志全.EPC工程总承包项目前期策划要点研究[J].江西建材,2021(03):242-244.

   [3]闵海廷.住宅项目开发前期策划与规划方案设计研究[J].住宅与房地产,2021(05):94-95.

   [4]王晓园,曹慧.数字化背景下红色文献阅读推广策略研究——基于扎根理论[J].湘潭大学学报(哲学社会科学版),2021,45(04):175-180.

   [5]闫璟.审计独立性的影响因素及实现路径——基于扎根理论的探索性研究[J].财会研究,2021(07):57-64.