（中锦冠达工程顾问集团有限公司，四川 成都 610000）

   摘 要：随着时代的发展和科学技术的不断进步，越来越多的现有建设设施已经不能满足时代的需要。随着城市“拆改留”向“留改拆”的转型，在建筑的改建和升级中，必须要精确地计算改建费用，使改建的效益达到最大。以某大型体育类城市更新项目为例，结合城市更新工程的特征，从建设造价的角度，重点探讨了在城市更新工程中，怎样才能使城市更新的整体经济效益达到最大，以期为以后同类城市更新项目提供参考。

   关键词：城市更新；文脉传承；工程造价；整体效益

   0 引言

   城市更新伴随着城市发展，城市发展也需要一种自我调整的机制，持续地进行自我更新。城市更新具有积极的作用，可以防止城市的衰落，推动城市的发展。所以，针对会对城市发展造成不利影响的物质性老化，功能性和结构性退化等方面，需要展开更新改造工作，以便达到与科技、提升物质文化水平相匹配的城市配置。在保存和传承历史文脉、保留城市记忆的过程中进行城市更新，在合理的造价控制下，如何确定旧城改造费用，从而达到使城市更新的整体效益达到最大化的目的是我们所面对的最大难题。

   1 工程概况

   某大型的体育类城市更新工程，包括原有建筑的改造和新建建筑两部分，总建筑面积115562.15平米。将保留的大楼改建成原来的地标式体育馆及游泳池，在保留原有面貌的前提下，对其内部进行了改造和升级，以便更方便地满足群众群众运动的各种需要；新建成的部分是一个地下共两层的体育综合体，其中还设置了各种全民健身活动用房，并在此基础上布置了体育馆、游泳馆、健身器材室、停车场、器材室等。同时，根据整体计划，该项目将与轨道交通车站、公共设施以及周围的主要建筑物进行连接。

   2 工程造价

   该工程的合同成本指数为11249元/平方米，单从该指标值来看，万元加的指标值看似很常见，但是经过对该工程的实际状况进行分析和判断，该工程的投资控制估算值与该工程的实际建造价值相差很大，而且投资控制估算值无法满足实际的工程成本需要。

   3 工程造价分析

   3.1 技术方案的选择对城市更新项目造价影响大

   城市更新项目有其独特之处，在选择技术方案的时候，它的独立性也相对较强，除了要考虑到与一般新建项目相同的因素之外，还要将项目本身的特点也考虑进去，以满足所设定的建设质量目标，统筹安排，要从各个方面提高更新工程的总体效益，并严格控制成本[1]。

   实例1：体育馆原有的顶棚网格是一个焊接的球形节点网格，钢架总重量在700吨左右。本次更新将会对整个屋盖的钢结构进行较大范围的改造，并列出了各种方案供比较，为了保证建筑的外观和内部观众席的结构不受损害，有两个方案可供选择。一种方案是将原有的钢结构屋顶拆掉，然后在原有的屋顶上建立一个新的钢结构屋顶，这种新的屋盖体系是一种管桁架结构，钢结构的重量为1300吨；第二个方案是在原有的钢架基础上，再进行一次较大范围的加强。

   在第一种方案中，因为旧结构是组装式结构，所以支撑格架的预制柱为杯口基础，大部分的梁柱拼装节点也为弱连接，而且整体的刚性较低。经计算发现，在拆除后，预制柱子的稳定系数将被弱化一半以上，进而对预制梁和预制柱子体系的自身稳定性产生影响。为保护建筑外立面和内看台结构免遭破坏，禁止大型自动起重机及其他机器进入内场。高空作业脚手架不能满足工地安全施工的要求，可做为一种辅助性措施，配合完成拆除和新建钢结构。经过专家论证，最后采用了一个钢平台的整体吊装系统来支撑整个钢构网格，并根据其受力情况，将其分段拆卸。

   整个支撑体系的主体部分是临时支撑和钢梁，临时支撑的主体部分有3道，分别位于比赛场靠近看台的后续桁架压力环之下，以及内环和外环钢梁，全钢平台总重量约为700吨，经实际测算，其支护系统的工程造价约为8百万元。

   第二种方案，在对原来的屋面钢结构体系进行强化的基础上，再进行强化的方案。在原来的屋面钢结构网架上，对其进行更换并安装了1680个构件，在不需要对原有的钢结构网架体系进行大规模的拆除的情况下，可以通过搭建满堂脚手架来进行施工。经过对其进行计算，得出了大约180万元的满堂脚手架措施成本。然而，从技术方面进行分析，因为屋盖网架结构的杆件种类繁多，所以对杆件的拆除、更换及加固的工作量很大。因为存在着焊接应力无法释放的原因，所以在拆除、更换时不能使用多点同步施工。因此，在施工过程中，不能使用多点同步施工。在对未达到足够强度的杆件进行强化处理时，发现套管与原杆件以及套管与套管撞击的结合部部位的焊接方法都有所不同，虽然有很大难度，但是要保证其强度均匀，在此过程中还会涉及到一系列复杂的抱箍强化技术。

   总的来说，就建设费用而言，这两种方法的更新造价都是比较高的，并且前者要比后者高。但站在城市更新的高出发点，从前瞻性和战略性的角度来考虑，前者在“可持续发展”与“以人为中心”的理念下，更能充分发挥城市更新的整体效益。最后确定实施方案一。

   3.2 在暂无适用的城市更新定额下，应科学面对造价指标值

   说到造价，从工程的初始阶段到竣工决算，各种造价指标值都是如影随形的，尤其是在重大项目中，它的重要性更加明显。例如，一座新的大型体育场馆，可以容纳的座位数，再乘以成本指标值，也就是每座的成本，这就成了衡量成本的一个重要标准。成本指标值的表现有按每平方米成本，按每吨成本等。项目造价指标是项目建设过程中总结出来的一种经验值，具有很大的参考价值[2]。然而，在城市更新项目的持续发展与创新过程中，用原新建工程的成本指数计算城市更新工程的成本，明显与实际成本不符，即使是在城市更新项目中的新建建筑项目，由于改造与新建相结合的特性，其造价指标也不同于整体新建项目。

   实例2：在该项目中，在对原有建筑物的改造过程中，需要对原有建筑物进行保护性拆除，而保护原有的体育馆和游泳馆的原有结构。被拆除的类型是分散的，而且种类繁多，相应的被保护的项目也比较多。例如，将原有的室内隔墙进行一段时间的拆除，然后将其中的一些隔墙及泳池、跳水池、训练池等池的空间结构楼板进行保存，同时将原有的框架柱、梁结构完好地保存下来；拆除原来的看台区域的座位和大舞台的钢框架，将与看台相邻的二层看台的斜梁和板柱结构完整地保留下来；拆掉原来的室内大吊顶，安装在室内外的大小管道，部分设备，同时保留一些必要设备。为了确保构件的安全稳定，不会对原结构造成任何损伤，在进行拆除的时候，需要采用多点位临时支撑，对保留构件的强度和稳定分析不够充分的部分，要及时对其进行加固处理；为了防止结构过载或损坏，在馆内的拆除施工中，禁止使用大型机械，主要是采用小型机械与人工相结合的方式进行；因为馆内的空间有限，各种工种和小型机械的交叉施工作业较多，所以在拆除的时候，不可避免地会对保留的构件造成损坏，要对损坏的构件进行及时的修复。

   在建设费用方面，拆除工程采用的是房修定额，但是房修定额的消耗量只针对一个项目，虽然有借鉴意义，但并未将其置于大环境中。例如，在城市更新体育场馆项目中，存在着许多限制条件下的拆除工作，需要进行大量的拆除工作，同时还不能使用大型机械，只能依靠小型机械及人工进行操作，不具备流水施工的条件。以保护拆除为前提，对工地建设的效率有很大影响，在增加建设难度的同时，还增加了材料、人工、防护等方面的费用。例如，以本项目的装配板保护性拆除为例，原来的楼板结构采用的是装配预应力槽形板+现浇板的技术，其保护性拆除的实际工料费用大约在140元/m2左右。

   拆卸过程是：首先将用于防护和拆卸的支架固定好，然后在原来地板上切下一块装饰性表面，在将原来的预制板全部露出之后，在原现浇板的部位拆除厚度为5 cm左右的钢筋混凝土，找到原预制槽形板的构造位置，然后采用人为的保护性凿除。如果将房修定前板的拆卸能耗应用到房修定前板上，不管是预制板或现浇板，拆卸能耗都相同。根据指标中的消耗面积计算，平均单价在30元/m2左右，与真实价格相比，差距在4.6倍左右。

   总之，要科学看待造价指标值，并不一定要把它作为衡量工程成本的唯一标准。必须考虑到城市更新工程的特征才能确定建设费用，在符合“融合城市人文情感、彰显城市温度”的条件下，要有一个与城市更新工程相匹配的、科学的定额，以作为建筑成本计量的基础[3]。以本项目为例，当前使用的定额主要还是以新建工程的定额标准为准，在当前尚无成熟的城市更新指标可供借鉴的情况下，我的意见是可考虑将房屋维修定额、文物保护定额和新建筑定额综合起来进行报价。

   3.3 当城市更新项目功能拓展需求变化时，对工作量及整体造价的影响较大

   在设计和执行城市更新项目时，将根据更新项目的实际情况调整，进行结构形态的增加。

   该工程的周围环境比较复杂，临近高架桥、地铁和电网的高压电缆通道，周围有大量的保护性建筑物。在进行更新和升级时，通过反复的研究，增加了一个部分的廊道改造项目，大约花费900万；在训练房的改造中，增加1300万建设成本，增加钢结构网架，增加3800万建设成本；在对建筑结构进行加固的专项施工中，对原有建筑结构的裂缝进行修补，投标时报出的2200米与实际施工的17500米相差很大。经过将近半个世纪的沉淀，改建工程量具有很大的不可预测性，往往会导致造价的上升。同时，在城市更新工程中，设计变更也具有一定的特殊性，因此，在进行改造时，必须结合工程实际，进行相应的调整和优化。

   综上，城市更新工程会抛弃原有的、不符合时代趋势的结构形式，但会保留旧建筑所具有的独特的人文性和文化特色，在最大程度上考虑降低成本的技术措施的同时，对可能发生的工程变更、保护措施费用等造成的建造成本的增加，在总体成本上保留谈判的余地，从而使城市更新的整体效益达到最大化。

   4 结语

   从本城市更新项目中，可以得到以下几点启示：在保存和传承历史文脉的前提下，城市更新项目应该结合其自身的特点；对更新项目的功能定位、技术方案选择、工程成本指标等多个方面展开分析，同时也要真实地反映出城市更新造价的合理性，这样才能使城市更新的整体效益得到最大程度的发挥，最大限度地发挥更新工程的价值。

   [1]马学强.上海城市之心：南京东路街区百年变迁[J].2017，21（1）：1014+31.

   [2]严若谷，周素红，闫小培.地理科学进展[J].城市更新之研究，2020，（08）3：91+97.

   [3]王欣悦.建筑工程造价预算控制要点及策略探讨[J].现代商贸工业，2021，42（06）：86+87.