（开元数智工程咨询集团有限公司；四川 成都 610000）

   摘 要：随着城市化进程的加快，片区开发项目的数量和规模日益增加。传统的投资管控模式往往难以适应复杂多变的项目环境，因此，全过程工程咨询模式应运而生。本文以某片区开发项目为例，探讨全过程工程咨询在投资管控中的具体实践。通过对该项目的实施过程及成果进行分析，总结出全过程工程咨询在提高投资效益、降低成本和规避风险方面的显著成效，为类似项目的投资管控提供了有益的参考。

   关键词：全过程工程咨询；投资管控；片区开发项目；案例分析

   0 引言

   随着城市化进程的加速，片区开发项目的规模和复杂性日益增加，传统的项目管理模式在投资管控方面暴露出许多不足。这些模式通常按阶段分割管理，各阶段之间缺乏协调，导致投资控制失效，常见的结果是成本超支和工期延误[1]。在这种情况下，全过程工程咨询模式逐渐成为应对这些挑战的有效手段。全过程工程咨询不仅覆盖了投资决策、工程建设、结算交付及运营管理的全生命周期，还以项目管理为抓手，强调投资控制的重要性。这种服务模式通过在项目实施中综合管理各专项咨询和参建单位的工作，以实现对项目各环节的全方位控制，确保投资不超支、资金合理使用，从而将项目投资控制在目标范围内，有效避免“概算超估算、预算超概算、结算超预算”的资金风险问题[2]。

   全过程工程咨询特别适用于大型片区开发项目，这类项目投资规模大、建设周期长、工程复杂性高，传统的专项咨询服务往往无法有效控制投资[3]。传统模式的投资控制通常停留在造价管理层面，缺乏对项目全过程的管控意识和机制，导致执行效率低下，无法满足业主的投资目标。然而，随着业主对投资控制的重视日益增加，希望在控制投资的前提下达成项目的总体目标，全过程工程咨询逐渐显现出其在投资管控中的优势。通过在项目全生命周期内的系统管理，全过程工程咨询能够在项目策划、设计优化、施工管理和风险控制中，全面掌控投资，确保项目的成功实施[4]。尽管该模式在理论上受到广泛认可，但其在实际项目中的应用效果仍需通过具体实践来验证，尤其是在投资控制方面的有效性和效率，仍是当前研究的重点和难点。

   1 片区开发项目全过程工程咨询

   片区综合开发是针对相对成片的、规模较大区域的整体投资开发工作，包含了土地规划、土地一级开发、基础设施建设、土地出让、公共服务设施建设、产业导入和运营管理等全过程的工作。此类开发项目一般都采用政企合作的方式共同推进项目实施，合作的也基本是大型央企，项目开发周期长，建设内容多，对资金平衡要求高。

   可以说，政府在推动片区综合开发项目中会遇到各种问题，对于咨询服务提出的咨询需求，需求大体分为以下几条主线：

   规划设计：包括土地规划、项目定位、功能布局、环境规划、公共设施的设计的等；

   融资设计：包括政府资金融资渠道分析，资金平衡方案、投资收益率评估等；

   总体控制：包括项目建设时序、分批开发计划、项目总控等；

   项目管理：主要指单体项目的设计管理、成本管理、进度管理、质量安全管理等内容；

   顾问需求：包括法律、财务、技术等专项的研究。

   2 片区综合开发项目全过程工程咨询内容

   对咨询机构而言，全过程工程咨询服务的片区开发主要分为三个阶段：投资决策综合咨询、工程建设全过程咨询、实施运营相关咨询。  

   2.1 投资决策综合咨询

  （1）规划研策咨询：包含对片区开发项目的政府单位、国家政策、十四五规划、城市总体规划、详细规划等进行综合研判。

  （2）土地综合开发咨询：主要包括项目土地性质、土地规划、土地一级开发等内容。

  （3）项目投融资规划咨询：根据土地开发时序、融资计划、提成建设与融资相符合的咨询，制定详细的投资控制计划和资金使用计划。

  （4）综合可行性的研究：主要在项目前期，根据项目业主、资金、片区内容、土地、建设等进行综合的可行性研究

   2.2 工程建设全过程咨询

  （1）实施策划：综合提出项目建设的计划，分阶段分步骤地实施。

  （2）项目总控：项目总体控制是指在力求实现前期决策项目总目标的过程中，为满足项目总体质量要求所开展的有关监督管理活动。

  （3）项目管理：在项目管理过程中，应将项目各要素作为一个动态的整体，从工程内容统筹和各碎片化咨询统筹两个维度，以整体观念做好项目全要素在空间和时序上的协同，采用项目整体“一盘棋”的全局思维为建设单位提供咨询服务，避免“头痛医头、脚痛医脚”。

  （4）造价咨询：全过程造价咨询已经成为确保项目顺利进行、控制成本、提高经济效益的重要手段，在前期咨询阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段中发挥着重要作用。

  （5）工程监理：全过程工程咨询要求监理机构在施工阶段进行实时监督和管理。监理人员会对施工过程进行严格的检查和审核，确保施工符合设计要求、质量标准和安全规范。同时，监理机构还会协调施工方与设计方之间的沟通和合作，解决施工中的问题和纠纷，从而保证工程顺利进行。

  （6）bim及设计管理：BIM是基于先进的三维数字建筑模型，贯穿整个建筑的全生命周期的各个阶段，即规划、设计、施工及运维等阶段。

   2.3 实施运营相关咨询

  （1）履约管理咨询：对贯穿全过程的各阶段分级管理及风险把控。

  （2）中期评估：对比前期目标，重点分析项目运行状况和项目合同的合规性、适应性和合理性；及时评估已发现问题的风险，制订应对措施。

  （3）后评价：在项目已经完成并运行一段时间后，对项目的目的、执行过程、效益、作用和影响进行系统的、客观的分析和总结

   3 片区开发项目案例

   3.1 项目背景

   项目所在地位于某市高铁片区，占地面积约10平方公里，开发内容包括市政道路、绿地公园、住宅区、商业中心、工业园区、文化设施、公共服务配套设施和智慧城市系统，总投资额约为436亿元，开发周期预计为7年。项目核心为数字经济产业，旨在打造川南区域的数字经济中心，助力区域经济转型升级。数字经济作为继农业和工业经济之后的新型经济形态，正在深刻改变全球生产、生活和治理方式，成为全球经济增长的重要引擎。为抢占数字经济发展的先机，某市自2019年起大力推动数字经济产业发展，并发布了《某市数字经济发展规划（2019—2023年）》及《数字某市三年实施方案（2023—2025年）》。本项目将数字经济产业作为核心发展方向，致力于打造川南数字经济示范产业园，拓展某市经济发展的新空间。

   3.2 项目特点

   本片区开发项目具有显著的特点，决定了其在投资管控方面需要采用科学的管理模式和先进的技术手段。首先，项目规模庞大，涵盖市政道路、住宅区、商业中心、工业园区、绿地、学校、体育馆等多个工程类型，建设周期长，涉及的工程种类繁多。这种复杂性使得项目的整体协调成为一个关键挑战，需要在规划和施工阶段进行精细化管理。其次，项目功能复杂性高，各类设施需要满足不同使用功能的需求，确保住宅、商业、文化和公共服务设施的协调发展，避免因功能冲突导致的后续改造成本和资源浪费。因此，在设计和实施过程中，必须进行全面的功能评估与协调，确保各部分功能的无缝衔接。最后，项目的投资金额巨大，对资金使用的合理性和投资效益的控制提出了极高的要求。为了确保项目投资效益的最大化，必须在预算管理、风险控制和效益评估等方面进行严格把控，采用先进的管理工具和技术手段，以提高项目的资金使用效率，确保投资的合理性和回报率[5]。

   4 片区开发全过程咨询在投资管控中的应用

   4.1 全过程工程咨询概述

   全过程工程咨询是指在项目全生命周期内，提供涵盖策划、设计、采购、施工、运营等全过程的咨询服务[6]。它不同于传统的工程咨询模式，其不仅提供单一阶段的专业服务，还通过全过程的统筹管理，实现项目的整体优化和投资效益的最大化。全过程工程咨询特别注重各阶段的协调与衔接，确保项目按计划推进，降低不确定性风险。

   4.2 全过程工程咨询投资管控难点分析

   4.2.1 某市片区开发项目基于代建模式，投资管控难度大

   在某市片区开发项目中，为提升项目管理水平，通常选择代建单位负责项目的投资管理和工程组织建设，待项目建成后再移交给政府或相关部门。全过程咨询单位在提供咨询服务时，需要按照代建单位的要求，对项目的工期、质量和成本进行全方位的管控。然而，随着项目的推进，涉及的功能配置和设施需求不断细化，可能导致投资规模不断扩大。一方面，这种需求的增加可能使得项目的实际投资超出最初的概算；另一方面，投资的不断增加可能会对地方政府或投资方在其他重点领域（如经济发展和公共服务）上的资金投入产生压力，从而影响区域的整体发展。因此，在某市片区开发项目的投资控制和功能需求之间，如何找到平衡点，实现有效的投资管控，是项目管理中的一大难点。

   4.2.2 某市片区开发项目子项多，工期紧，投资管控难度大

   某市片区开发项目作为一个综合性的大型开发项目，涉及众多子项目，包括市政道路、住宅区、商业中心、工业园区和文化设施等多个功能板块。这些子项目的使用功能各异，要求在设计和建设过程中充分考虑到不同的功能需求。此外，某市片区开发项目必须在既定的开发周期内完成，以配合区域整体规划和发展目标。因此，项目工期紧张，而在保证工期的前提下，对各个子项目的投资进行有效管控成为一大挑战。

   4.2.3 某市片区开发项目多宗地需统筹协调，投资管控难度大

   某市片区开发项目作为一个综合性、高密度开发区域，在多块宗地的统筹协调方面，某市片区不再局限于单个宗地的内部平衡，而是需要在片区内实现多个宗地之间的统一平衡。这种统筹不仅要求共享部分设施设备，还需要在片区内实现各种资源和指标的总体平衡，从而提高整个片区的集约化开发水平[7]。多宗地之间的统筹协调增加了投资管控的复杂性，要求全过程工程咨询团队在规划设计阶段充分考虑到未来资源的高效分配与利用，以实现高效的投资管理和项目整体优化。

   4.3 全过程工程咨询投资管控总体思路

   在该片区开发项目中，全过程工程咨询的投资管控主要体现在以下几个方面：

  （1）前期策划阶段的投资估算与优化：在项目的前期策划阶段，通过多轮投资估算与分析，确定合理的投资额度，并结合市场调研和风险分析，对投资方案进行优化。全过程工程咨询团队在此阶段充分考虑项目的整体布局、功能配置和成本效益，确保项目投资在合理区间内。

  （2）设计阶段的成本控制：在设计阶段，咨询团队通过技术经济分析和价值工程，优化设计方案，避免设计冗余和过度设计，确保投资的合理性。同时，通过设计方案的多轮审查，确保各设计要素的协调性和施工的可行性，从源头上控制投资成本。

  （3）施工阶段的投资动态管理：在施工阶段，投资管控的重点是动态管理和实时监控。全过程工程咨询团队通过投资控制系统，实时跟踪施工进度和资金使用情况，及时发现并解决投资超支或偏离计划的问题。对设计变更、合同调整等影响投资的因素进行严格控制和审核，确保投资在可控范围内。

   4.4 动态管理与风险控制

   全过程工程咨询在投资管控中，强调对项目全过程的动态管理和风险控制。通过建立健全的风险管理机制，咨询团队能够提前识别项目各阶段可能存在的风险，并采取预防措施或制定应急预案，最大限度地降低投资风险。例如，在项目的实施过程中，咨询团队通过定期召开风险评估会议，对项目进展和投资情况进行全面审查，并根据实际情况及时调整投资计划，避免因不可预见因素导致的投资超支。

   5 结论

   本文通过某片区开发项目的实际案例，探讨了全过程工程咨询在投资管控中的具体应用及其成效。研究表明，全过程工程咨询在项目全生命周期内的系统管理，不仅可以有效控制投资，还能提升项目的整体效益和资金使用效率。这一管理模式为类似项目的投资管控提供了有益的参考和借鉴。

   [1]袁春林,弋理,张宇,等.以投资控制为主线的全过程工程咨询在工程总承包中的应用研究[J].工程造价管理,2023,(01):32-38.DOI:10.19730/j.cnki.1008-2166.2023-01-032.

   [2]陈攀,许瑞祥.以投资控制为核心的全过程工程咨询服务模式的探索与实践[J].中国工程咨询,2024,(08):45-49.

   [3]俞静雯,徐浩,李金波.浅谈城市片区开发项目中项目管理的实践优化应用[J].城市建设理论研究(电子版),2024,(22):63-65.DOI:10.19569/j.cnki.cn119313/tu.202422021.

   [4]袁春林,董文谦,韩扉,等.高校类项目全过程工程咨询投资管控实践与探索——以某高校项目全过程工程咨询投资管控为例[J].工程造价管理,2024,35(02):55-59.DOI:10.19730/j.cnki.1008-2166.2024-02-055.

   [5]范马杰.片区开发项目投融资及财务测算研究——以安徽省亳州市某片区一级开发项目为例[J].房地产世界,2024,(08):89-91.

   [6]居慧氲,尹娜.全过程咨询管理模式探讨[J].商场现代化,2023,(08):58-60.DOI:10.14013/j.cnki.scxdh.2023.08.043.

   [7]任红波.高密度片区城市更新的全过程咨询模式研究——基于上海的探索与实践[J].建筑经济,2022,43(04):22-26.DOI:10.14181/j.cnki.1002-851x.202204022.